나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7279 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 534 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7279 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 534 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매1계 2024타경7279 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 534 | 감정가: 1,609,390,000원 | 최저가: 270,491,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경7279 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경7279 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 534

용도: 전 (현황: 과수원, 휴경지)

감정가: 1,609,390,000원

토지면적: 5,220.00㎡ (약 1,579.05 평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 16.50㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 조OO

특이사항: 농지취득자격증명 발급 필요

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 물건 포함, 농지취득자격증명서 제출 필수

2. 물건 세부 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 "장전초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 농촌 환경을 갖추고 있습니다. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 애월읍은 제주시 서부에 위치하며 아름다운 해안선과 자연 경관으로 유명한 지역으로, 관광객 및 거주민들에게 선호도가 높습니다.

2.2. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채무자 겸 소유자인 박OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 조OO의 신청으로 진행됩니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 인수되는 권리가 파악되지 않으나, 통상적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2.3. 상권분석

본건은 주거지와 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 인근 마을 주민들을 위한 소규모 점포나 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 제주시 애월읍은 관광지로 유명하나, 장전리 해당 지역은 상대적으로 내륙에 위치하여 직접적인 관광 상권보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 환경입니다. 다만, 제주시와의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

2.4. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 장전초등학교가 있으며, 도보 접근 가능한 거리에 위치합니다. 애월읍 전반적으로는 다양한 편의 시설, 병원, 관공서 등이 제주시내에 산재해 있어 자가용 이용 시 불편함 없이 이용 가능합니다. 애월읍은 제주의 아름다운 자연환경을 누릴 수 있는 지역으로, 전원생활을 희망하는 분들에게 매력적인 곳입니다.

2.5. 토지 이용 및 현황

기호(1,3,4,5)는 부정형의 완경사지로, 현황은 "과수원"으로 이용 중입니다. 기호(2)는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 이 역시 "과수원"으로 이용 중입니다. 기호(6)은 부정형의 완경사지로, "휴경지"입니다.

특히, 기호(1,4)는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "과수원"이며, 기호(5)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "과수원"으로 이용되고 있어, 현황과 공부상 지목의 차이가 있습니다. 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 16.50㎡ 및 분묘 1기가 소재하며, 감귤나무 등 수목이 다수 식재되어 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 발급 필수: 본건은 토지 매각 대상이며, 지목이 '전'인 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 발급받지 못할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

2. 맹지(Landlocked): 기호(1,3,4,5,6)는 지적도상 맹지로, 연접한 본건 토지를 경유하여 출입해야 하는 상황입니다. 기호(2)만이 북측 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 엄격한 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부/일부), 장애물제한표면구역(공항시설법), 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 법률에 따른 제한이 적용됩니다. 특히, 기호(2,3)는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 행위 제한이 추가될 수 있습니다. 이러한 규제들은 토지의 활용 가능성을 제한할 수 있습니다.

4. 제시외 물건 및 현황: 제시외 건물, 분묘, 수목 등이 포함되어 있어 명도 및 처리 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 분묘의 경우, 이장 문제로 인한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

5. 현황과 공부상 지목 차이: 일부 필지는 공부상 지목과 현황 이용상태가 달라, 향후 토지 이용 또는 재산권 행사 시 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

2.7. 혐오시설 여부

주변 환경 및 공개된 정보를 종합해 볼 때, 본건 토지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 애월읍 지역의 토지이용계획 및 규제를 면밀히 검토하여 잠재적인 혐오시설 유입 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.8. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍이라는 좋은 입지에 위치한 대규모 농지입니다. 현재는 과수원 등으로 활용되고 있으며, 감귤나무 등 수목이 식재되어 있어 경제적 가치를 지니고 있습니다. 다만, 맹지인 필지가 다수이고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다양한 법적·물리적 제약 사항이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 제시외 건물, 분묘 등의 처리 문제도 사전에 검토해야 합니다.

2.9. 투자 포인트

1. 제주 애월읍의 입지적 가치: 제주의 관광 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 애월읍의 토지라는 점에서 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

2. 농업 잠재력: 과수원 등으로 활용 중인 현황을 고려할 때, 지속적인 농업 경영을 통해 수익을 창출할 수 있습니다. 향후 제주 농업의 발전 가능성 또한 투자 포인트가 될 수 있습니다.

3. 개발 가능성 (제한적): 엄격한 토지이용계획과 규제 속에서도 계획관리지역임을 감안할 때, 향후 지역 개발 계획 변경 또는 관련 규제 완화 시 개발 가능성을 조심스럽게 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

4. 일괄매각의 이점: 제시외 건물 및 물건까지 포함하여 일괄 매각하므로, 별도의 명도 및 처리에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계