나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8586 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1324 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8586 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1324 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경8586
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1324
• 감정가: 97,200,460원
• 최저가: 16,337,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 묘지

제주지방법원 경매1계 2024타경8586 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1324 | 감정가: 97,200,460원 | 최저가: 16,337,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경8586 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1324

용도: 묘지 (현황은 주거나지 상태임에 유의)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 97,200,460원

매각대상: 토지일부지분매각

토지면적: 542.00㎡ (약 163.95평)

토지 지분율: 18064.86분의 542.00

1.2. 특이 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각 물건으로, 공유자의 우선매수권 행사가 가능합니다. 낙찰 후 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필요하며, 지적도상 맹지(인접토지를 통한 출입 가능)라는 점을 고려해야 합니다.

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 서귀포시 동홍동 소재 "동홍주공6단지아파트" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 현재는 미성숙 주택지대로 평가되나, 주거지로서의 잠재력은 보통 수준입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 계획

형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 완경사인 부정형의 토지이며, 현재는 "주거나지" 상태로 이용 중입니다. 공부상 용도(묘지)와 현황 용도(주거나지)가 상이한 점을 확인했습니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 출입이 가능한 상태입니다. 맹지이나 현황상 진입로가 있다는 점은 긍정적입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하)에 해당하여 주거시설 건축이 가능하나, 고도제한이 있다는 점에 유의해야 합니다. 가축사육제한구역 등 기타 제한사항도 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 진행

본 건은 채권자 송OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 및 채무자가 변OO으로 동일하며, 권리관계 분석 시 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 지분 매각의 특수성 및 리스크

본 경매는 토지의 일부 지분(542.00㎡)만을 매각하는 '지분매각' 물건입니다.

가장 큰 리스크는 '공유자 우선매수권'입니다. 낙찰을 받아도 기존 공유자가 최고가 매수 신고 가격과 같은 가격으로 매수를 선언하면 낙찰자의 권리는 상실됩니다.

최고가 매수 신고인이 되더라도, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 공유자에게 지분 매각 의사를 사전에 타진해보는 것이 좋습니다.

낙찰 후 공유자와의 관계 설정(사용 및 수익, 처분 등)을 위해 공유물 분할 청구 소송이 불가피할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

대상지는 대규모 아파트 단지(동홍주공6단지 등) 인근에 위치해 잠재적 주거 수요는 높습니다.

주변은 미성숙 주택지대이지만, 생활 편의시설 및 근린상권이 형성되고 있는 단계로 보이며, 도심 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 생활 정보

교통: 간선도로 및 노선버스정류장이 인근에 위치하여 서귀포 시내 중심부로의 이동이 용이합니다.

학교 및 편의시설: 동홍동 지역은 서귀포시 내에서 주거 선호도가 높은 편이며, 인근에 학교 및 마트, 병원 등의 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

별도의 폐기물 처리 시설이나 기피 시설은 인근에 확인되지 않으나, 본 물건의 공부상 용도가 '묘지'라는 점과, 과거 주변 마을에서 폐기물 소각시설 유치 경쟁이 있었다는 기사 내용으로 미루어 볼 때, 주변 환경 조사 시 본 물건의 실제 이용 상황과 과거 이력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 및 공유자 리스크

최대 리스크입니다. 낙찰 성공 후에도 공유자 간의 협의가 이루어지지 않을 경우, 지분의 현금화나 활용에 상당한 시일과 비용(소송 비용 등)이 소요될 수 있습니다.

5.2. 맹지 리스크

지적도상 맹지라는 점은 건축 행위 제한의 직접적인 원인이 될 수 있습니다. 현황상 출입이 가능하다고 하더라도, 법적인 건축 허가를 위해서는 인접 토지 소유자의 사용 승낙이 필요합니다.

5.3. 용도 및 현황 불일치 리스크

공부상 '묘지'인 토지가 현황상 '주거나지'로 사용되고 있습니다. 향후 건축 및 토지 개발 진행 시 이 불일치에 대한 행정적 처리(용도 변경 등) 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동의 제2종일반주거지역 내 토지 지분 물건이라는 점에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '지분매각', '공유자우선매수권', '맹지', '용도 불일치'라는 4가지의 고위험 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서, 단순 시세 차익만을 노린 투자보다는 공유 지분 매입 경험이 있거나, 공유자와의 협상에 자신 있는 전문 투자자에게 적합하며, 입찰 전 공유자 우선매수권 행사의 여부를 반드시 예측하고, 공유물 분할 소송을 염두에 둔 치밀한 전략이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서귀포시 내 주거 선호도가 높은 동홍동 제2종일반주거지역입니다. (토지 이용 가치가 높음)

지분 매입 전략: 공유자 우선매수권이 배제될 경우, 경쟁 입찰자가 적을 수 있어 감정가 대비 낮은 가격으로 매입할 가능성이 있습니다.

출구 전략: 낙찰 후 기존 공유자에게 지분을 매도하거나, 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지 전체의 현금화를 유도하여 수익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계