나이스옥션 법원경매 제주 2023타경6613 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4035 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2023타경6613 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4035 임야 경매

• 사건번호: 2023타경6613
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4035
• 감정가: 488,318,000원
• 최저가: 57,450,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매5계 2023타경6613 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4035 | 감정가: 488,318,000원 | 최저가: 57,450,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2023타경6613 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 제주지방법원 2023타경6613 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4035번지 일원이며, 용도는 임야입니다.

감정평가액은 488,318,000원입니다.

토지 면적은 총 10,146.00㎡ (약 3,068.8평)이며, 매각 대상은 토지입니다.

본 사건은 재매각 건으로, 일괄 매각으로 진행됩니다.

채무자는 망OOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

소유자는 망OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 건물은 없으나, 감정평가서상 건물 평가가 있었으며, 이는 임대 관계 확인 등을 위한 참고 자료로 보입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주변 환경

본 건 중 일련번호 (1, 2)는 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 "더더오름" 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 대체로 전 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

본 건 중 일련번호 (3, 5)는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 "한지교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

과거 상예동 일대(4035번지 포함 가능성)에 추진되었던 대규모 예래휴양형주거단지 조성사업이 법적 분쟁 및 사업 무산으로 취소된 이력이 있습니다. 현재 해당 부지는 사업 인허가가 무효화된 상태입니다.

1.2. 2.교통 상황

일련번호 (1, 2) 지역은 차량 접근이 가능하며, 원거리에 중산간서로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

일련번호 (3, 5) 지역은 차량 접근이 가능하고, 인근에 일주동로 및 정기버스 노선이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 3.토지 형태 및 이용 상태

일련번호 (1)은 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 휴경상태의 전(소나무 및 잡목 자생 중)입니다.

일련번호 (2)는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 전 및 자연림(소나무 및 잡목 자생 중) 상태입니다. 공부상 지목은 임야이나 현황은 전 및 임야로 이용 중입니다.

일련번호 (3)은 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 가로장방형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.

일련번호 (5)는 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 도로로 이용 중입니다.

1.2. 4.도로 상황

일련번호 (1, 2) 지역은 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

일련번호 (3) 지역은 남서측으로 폭 6M 내외의 막다른 콘크리트포장도로(일련번호 5)와 접하고 있습니다.

일련번호 (5) 지역은 남동측으로 폭 4M 내외의 콘크리트포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지 이용 계획 및 제한 사항

일련번호 (1, 2) 지역은 자연녹지지역, 공장설립제한지역(수도법), 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

일련번호 (3, 5) 지역은 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

자연녹지지역은 과거 식당 면적에 제한이 있었으나, 최근 규제 완화로 해당 면적 제한이 폐지되었고, 개발 가능 면적이 확대되는 추세입니다. 그러나 용도지역별 개발행위허가 기준은 별도로 확인이 필요합니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 내역

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 서OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

채무자 겸 소유자는 망OOOOOOOOOOOOO / 망OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 일괄 매각으로 진행됩니다.

건물은 공부상 존재하지 않으나, 평가서상 건물 내용이 있어 이를 참고할 필요가 있습니다.

현재 등기부상 인수해야 할 부담(근저당, 가압류 등)은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 권리 분석 시 말소기준권리 이하 권리들을 면밀히 검토해야 합니다.

2.2. 주의 사항 및 특이 사항

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰 또는 취소된 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

가장 중요한 주의사항은 목록 1번 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 농지법 및 제주도 관련 조례에 따라 농지 취득 요건이 엄격하므로, 미제출 시 매수신청보증금 전액이 반환되지 않을 수 있습니다.

일련번호 (1, 2) 토지는 공부상 지목은 임야이나 현황은 전 및 임야로 이용 중인 점(공부와의 차이)은 농지 취득 자격 심사 시 참고될 수 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 상권 특성

서귀포시 상예동 일대는 자연 경관이 좋은 지역으로, 더더오름 인근에 위치하고 있습니다. 과거 대규모 관광 개발 계획이 있었으나 무산된 이력이 있습니다. 주변은 전, 임야 등 농경지 및 자연 녹지 위주로 형성되어 있습니다.

서귀포시 표선면 표선리 일대는 표선 해수욕장, 제주민속촌 등 관광 자원이 풍부하며, 해비치 호텔&리조트 등이 위치한 동부 지역의 중심지 역할을 하는 곳입니다. 단독주택, 중소규모 점포, 전, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

두 지역 모두 농업과 관광업이 주된 산업 기반으로 보입니다.

3.2. 향후 발전 가능성

제주도는 '15분 도시' 조성 계획 등 생활 인프라 확충 및 정주 여건 개선 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 발전 가능성을 가늠해 볼 수 있습니다. 특히 표선면은 15분 도시 시범 지구로 선정되어 관련 사업이 진행될 예정입니다. 상예동 지역은 과거 대규모 개발 사업이 무산된 이력이 있으나, 자연녹지 지역의 개발 규제 완화 움직임에 따라 소규모 개발이나 투자 가능성은 존재합니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의 시설

상예동 일대는 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 편의 시설은 인근 중산간도로 또는 서귀포 시내 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

표선면 표선리 일대는 지역 중심지로서 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 상대적으로 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 대규모 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.

4.2. 주거 환경

두 지역 모두 주거 환경 측면에서 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 상예동은 조용하고 한적한 전원생활을, 표선면은 지역 중심지로서 생활 편의성을 더한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 관련

본 건은 임야이나, 현황이 전 및 임야로 이용되고 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 제주도의 엄격한 농지 취득 규제와 본인이 직접 경작해야 하는 의무를 충실히 이행하지 못할 경우, 농지 처분 명령 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 매수 신청 시 관련 서류 및 절차를 철저히 숙지해야 합니다.

5.2. 맹지 및 접근성

일련번호 (1, 2) 토지가 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 통행권 확보가 중요합니다. 이는 토지 활용도를 제한하는 요소가 될 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 규제

자연녹지지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역(상예동) 및 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관/생태/지하수 보전지구(표선면) 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 향후 건축 또는 개발 시 해당 지역의 관련 법규 및 조례를 면밀히 검토해야 합니다.

5.4. 재매각 사유

본 건이 재매각으로 진행되는 이유를 파악하는 것이 중요합니다. 높은 감정가, 권리관계의 복잡성, 농지취득의 어려움, 맹지라는 점 등 다양한 요인이 원인이 될 수 있으며, 이는 향후 낙찰 가능성 및 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.5. 공부와의 차이

일련번호 (2) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황이 전 및 임야로, 농지 관련 규정 적용 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주도의 아름다운 자연 경관 속에 위치한 토지로서, 농업적 가치와 함께 잠재적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히 표선면 일대는 지역 중심지로서의 역할과 관광 자원을 바탕으로 꾸준한 관심을 받는 지역입니다. 다만, 상예동 일대는 과거 대규모 개발 사업이 무산된 이력이 있으며, 본 건은 맹지라는 점과 다수의 토지 이용 제한 규제가 존재합니다. 가장 큰 걸림돌은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 확보하지 못할 경우 모든 매수 절차가 무효화될 수 있다는 점입니다. 철저한 사전 조사와 농지법 등 관련 규정에 대한 완벽한 이해 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

7. 투자 포인트

- 제주도 동부 지역(표선면)의 투자 가치: 지역 중심지로서의 역할과 관광 인프라를 갖춘 표선면은 꾸준한 수요가 예상됩니다.

- 자연녹지지역의 잠재력: 최근 규제 완화 추세에 따라, 향후 소규모 개발 또는 토지 활용 가능성이 열릴 수 있습니다. (다만, 구체적인 개발 계획 및 규제 확인 필요)

- 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 물건은 일반 경매보다 가격 조정의 기회가 있을 수 있습니다.

- 농지 외 활용 가능성 검토: 비록 농지취득자격증명이 필요하지만, 취득 후 토지 활용 방안(예: 농업 외 다른 용도 가능성, 법적 허용 범위 내에서의 개발 등)을 다각도로 검토해 볼 필요가 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계