나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7996 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 163-2 1동호 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7996 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 163-2 1동호 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매5계 2024타경7996 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 163-2 1동호 | 감정가: 1,278,108,000원 | 최저가: 306,874,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주지방법원 2024타경7996 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경7996 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 163-2 1동호

용도: 단독주택

감정가: 1,278,108,000원

토지면적: 2788.00㎡ (약 843.4평)

건물면적: 876.72㎡ (약 265.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 성OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리사무소" 동측 인근으로, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

교통상황: 일단의 토지로 차량 진입이 가능하며 간선도로에 접해 있어 제반 교통 상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지이며, 공부상 지목은 "과수원"이나 현황은 "대(건물신축중)"입니다.

인접 도로상태: 토지(기호1) 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있습니다.

기타사항: 지상에 이동식 철재컨테이너(사무실)가 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택입니다.

이용상태: "단독주택"으로 이용 중입니다.

설비내역: 별도 설비 내역은 명시되지 않았습니다.

공부와의 차이: 일부 발코니 확장으로 인해 등기사항전부증명서상 면적과 현황 면적이 상이합니다. 또한, 일부 건물(기호 3,4,5)은 사용 승인이 이루어지지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다.

기타사항: 본 건물은 신축 중 공사가 중단된 상태이며, 입구 전면 및 건물 전면에 "유치권 행사중(천지인건축, 승우금속)"이라고 표시되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리에 위치하며, "수망리사무소" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 한적한 단독주택과 드넓은 농경지가 어우러진 제주 특유의 자연 친화적인 환경을 자랑합니다. 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 간선도로에 잘 접해 있어 제주도 내 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다. 토지는 현재 '대'로 사용되며 건물 신축 중에 있으며, 계획관리지역이지만 경관, 생태, 지하수, 가축사육 등 다양한 환경 관련 보전 지구 및 제한 구역에 속해 있어 향후 개발 시 이를 고려해야 합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 성OOOOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 박OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지나 건물 중 어느 하나만을 소유하는 것이 아닌 일괄 취득하게 됩니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 건물에 명확히 표시된 "유치권 행사중(천지인건축, 승우금속)"입니다. 이는 낙찰 후 유치권자와의 법적 분쟁 또는 협상이 불가피하며, 상당한 추가 비용과 시간을 수반할 수 있는 주요 리스크입니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 과정에서 계약 불이행, 법적 문제 또는 기타 사유로 인해 매각이 무산되었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 상세한 파악이 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 남원읍 수망리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 주를 이룹니다. 인근 "수망리사무소"를 통해 기본적인 행정 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다. 대규모 상권 형성은 어렵지만, 제주도의 관광지 접근성을 고려할 때 주거용, 임대용 주택, 또는 지역 특색을 살린 펜션 등 관광 관련 시설로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 다만, 현재로서는 지역 내 자체 상권의 활성화 정도는 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

제주 남쪽의 서귀포시 남원읍 수망리는 조용하고 평화로운 전원생활을 누리기에 적합한 곳입니다. 주변이 농경지와 목장 지대로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경 속에서 생활할 수 있습니다. '수망리사무소'가 가까워 행정 업무 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 약 10~20분 거리에 있는 남원읍 소재지나 서귀포시 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 물영아리오름, 물보라길 등 아름다운 자연경관과 둘레길이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물에 명시된 '유치권 행사중' 표시입니다. 낙찰자는 유치권자와의 해결 과정을 부담해야 하며, 이는 상당한 금전적, 시간적 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 건물은 신축 중 공사가 중단된 상태이며 일부 건물은 사용 승인 미이루어져 건축물대장도 없는 점은 완공까지 추가 공사 및 행정 절차에 대한 부담을 안겨줍니다.

목록 1, 2번 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각이 무산된 원인에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 토지이용계획상 계획관리지역이지만, 가축사육제한, 장애물제한, 경관/생태/지하수 보전 지구 등 여러 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발 시 추가적인 제약이 따를 수 있습니다.

주변에 대규모 폐기물 처리 시설이나 기타 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 클린하우스(쓰레기 배출 시설) 설치에 대한 지역 주민들의 부정적인 인식이 존재할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 대규모 단독주택 부지로, 넓은 토지와 건축 연면적을 바탕으로 활용 가치가 높다고 판단됩니다. 전원생활이나 은퇴 후 거주, 또는 투자용으로 매력적인 요소를 갖추고 있습니다.

그러나 현재 '유치권 행사중'이라는 명확한 표식이 건물에 있는 점, 신축 중 공사 중단 상태이며 사용 승인 미이루어진 건물 부분들이 존재하는 점, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무와 재매각 이력 등 해결해야 할 복합적인 문제들이 산재해 있습니다. 특히 유치권 문제는 낙찰자의 결정에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 법률 전문가와 상담하여 해결 방안 및 예상 비용을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

제주도의 희소성을 가진 대규모 토지 물건이라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 2788.00㎡ (약 843.4평)에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다. 현재 신축 중인 건물을 활용하거나, 제시된 리스크를 성공적으로 관리 및 해결할 경우, 제주도의 자연환경과 결합된 독특한 주거 또는 사업 공간으로서 가치를 극대화할 수 있습니다. 유치권, 건축 중단 등의 문제를 해결하는 과정에서 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 잡을 수 있다면, 장기적인 관점에서 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계