나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26676 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26676 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매5계 2024타경26676 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2 | 감정가: 6,009,624,000원 | 최저가: 1,010,038,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경26676 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경26676 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2

용도: 전

감정가: 6,009,624,000원

토지면적: 12021.00㎡ (약 3636.27평)

토지 지분율: 1202100 (전체 소유로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 24.20㎡ (별도 존재하나 매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 방OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항:

- 농지취득자격증명 필요함 (미제출 시 매수신청보증금 반환 불가)

- 지상 소재 비닐하우스 및 제시외 건물(24.20㎡)은 매각에서 제외됨

- 과수목 및 수목은 감정평가에 포함되었음

1.2. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2에 위치하며, "덕수초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 과수원, 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

기호(1, 3-5) 토지는 차량 통행이 가능하며, 인근에 일주서로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지는 서측으로 폭 12m의 포장도로 및 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중인 토지 매각 건입니다.

소유자는 김OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 방OOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각이 명시되어 있습니다.

특히, 농지취득자격증명이 필수적이므로, 이를 취득하지 못할 경우 매수신청보증금 전액이 몰수될 수 있다는 점이 매우 중요합니다.

또한, 법정지상권의 존재 가능성은 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 여부와 그 영향을 반드시 확인해야 합니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰되었음을 시사하므로, 권리관계 및 현장 상태에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

매각 대상은 토지이며, 지상에 설치된 비닐하우스 및 제시외 건물(24.20㎡)은 매각에서 제외되므로 낙찰자가 별도로 처리해야 합니다.

감정평가 시 과수목 및 수목은 포함되어 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 안덕면의 농업 및 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치한 농지입니다.

주변 환경은 과수원, 전, 단독주택 등이 어우러져 있어 농업적 가치와 함께 향후 개발 잠재력도 고려해볼 수 있는 지역입니다.

계획관리지역으로 용도 지역 내에서는 일부 개발 행위가 가능하나, 이는 상세한 토지이용계획 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.5. 생활정보

대상 물건은 덕수초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

일주서로와 버스정류장이 가까워 제주 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 취득 여부입니다. 해당 자격증명을 제출하지 못하면 매수신청보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 반드시 확인 및 취득 절차를 진행해야 합니다.

법정지상권의 존재는 토지 이용에 제약을 가할 수 있으며, 건물 소유자와의 관계에 따른 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 심층적인 법률 검토가 필수적입니다.

재매각으로 진행된 물건이므로, 권리 관계의 복잡성, 이전 매각 과정에서의 문제점, 또는 현장 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

기호(4)와 기호(5) 토지에 각각 분묘 3기와 2기가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각 물건에 직접 포함되지 않을 수 있으나, 이장 문제 등 민원이 발생할 소지가 있습니다.

환경적 측면에서 계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 환경보전 관련 규제가 적용되고 있어, 향후 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상기 환경보전 관련 규제가 강하게 적용되는 지역임을 유념해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면의 넓은 농지로서, 덕수초등학교 인근의 양호한 입지와 도로 접근성을 가지고 있습니다.

하지만 농지라는 특성상 농지취득자격증명이 필수적이며, 이는 본 물건 취득에 있어 가장 큰 난관이 될 수 있습니다.

더불어 법정지상권의 존재 가능성과 재매각 물건이라는 점은 권리관계 및 잠재적 위험 요소에 대한 면밀한 사전 조사를 요구합니다.

제시외 건물, 분묘, 포함된 수목 등 매각 조건과 현장 상태를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 환경보전 관련 법규 또한 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

계획관리지역으로 지정된 토지로서, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

제주도의 가치 있는 입지에 위치한 대규모 토지라는 점에서 투자 가치가 있습니다.

감정평가액이 높게 산정되어 토지의 본질적인 가치가 높다고 판단됩니다.

감정평가에 과수목 및 수목이 포함되어 있어, 이를 활용하거나 처분하는 데 따른 이익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계