나이스옥션 법원경매 해남 2023타경55071 [1] 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2023타경55071 [1] 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428 공장 경매

• 사건번호: 2023타경55071
• 주소: 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428
• 감정가: 1,055,650,530원
• 최저가: 193,713,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 공장

해남지원 경매3계 2023타경55071 | 소재지: 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428 | 감정가: 1,055,650,530원 | 최저가: 193,713,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2023타경55071 (1)이며, 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428에 위치한 공장 시설입니다.

감정가는 1,055,650,530원이며, 토지면적은 5,295.00㎡ (약 1,601.74평), 건물면적은 1,387.33㎡ (약 419.66평)입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

본 건은 재매각 물건으로, 재매각에 따른 주의사항 및 매수보증금 반환 불가 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

가장 큰 법률적 특이사항은 해당 토지가 농지전용 허가된 토지임에도 불구하고, 특별매각조건에 따라 전용사업이 완료되기 전까지는 농지로 간주되어 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 한다는 점입니다.

최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농취증을 미제출할 경우 매수보증금이 반환되지 않는 조건이 명시되어 있어, 매수자는 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물(기호 6-가)은 현 공실상태의 2층 일반철골조 건물(1층 공장, 2층 기숙사)이나, 일반건축물대장이 없는 건물로 확인되어 향후 양성화 또는 이행강제금 등의 리스크가 존재합니다.

토지는 지적도상 맹지(기호 1-4)이나 기호 5 토지를 통해 출입이 가능한 상태이며, 목록 3, 5 지상에 소재하는 철근콘크리트 수조 시설이 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 완도군 금일읍 월송리 "동백마을"에 위치합니다. 섬(도서지방)에 위치하여 접근성이 제한적이나, 당목항에서 운항하는 여객선을 이용할 수 있으며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지대로, 조용하고 청정한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본 물건은 공장 용도의 부동산으로, 주위가 농경지와 자연림 위주인 점을 고려할 때, 활발한 상업지역 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 월송마을회관, 월송항 선착장, 금일해당화해변(명사십리) 등이 위치하고 있어, 청정한 휴식의 쉼터 역할을 하는 환경입니다.

혐오시설은 검색된 정보가 없으며, 주변은 주로 자연환경 및 마을 주택가로 이루어져 있습니다.

토지는 부정형 평지로 공업용 부지이나, 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 향후 용도변경이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리관계 분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 기재되어 있습니다. 강제경매는 통상적으로 채권자가 집행권원을 얻어 진행하는 경매이므로, 등기부 상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. (자세한 권리분석은 등기부등본 확인 필수)

3.2. 법률적 주의사항

농지취득자격증명(농취증) 발급 의무: 매각대상 토지가 농지전용 허가된 상태이나, 특별매각조건에 따라 농취증 제출이 필수적입니다. 매수인은 관할 지자체(금일읍사무소)를 통해 농취증 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 확인하고 준비해야 합니다.

농지전용 허가: 기호 1-5 토지 모두 농림지역, 농업진흥구역이며, 공부 상 지목(전, 답)과 현황(공업용)이 다르지만, 농지전용 허가가 된 토지임을 감안하여 현황대로 사용 가능할 수 있습니다.

무허가 건축물 리스크: 기호 (6-가) 건물은 일반건축물대장이 없는 건물입니다. 이는 무허가(또는 미등재) 건축물로 간주될 수 있으며, 향후 양성화가 어렵거나 이행강제금 부과 등 법률적 리스크가 발생할 수 있으므로, 매각가 산정 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 해결 방안

4.1. 주요 리스크

농취증 미제출로 인한 매수보증금 몰수: 재매각 조건과 함께 농취증 제출을 요구하고 있어, 농취증을 발급받지 못할 경우 이미 납부한 매수보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

무허가 건축물: 건물 전체가 일반건축물대장이 없는 상태로, 소유권 이전등기 및 재산권 행사에 제약이 따르며, 건축법상 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 접근성: 기호 1-4 토지가 지적도상 맹지이므로, 기호 5 토지의 사용권리가 유지되지 않을 경우 독립적인 접근에 문제가 발생할 수 있습니다. (일괄매각으로 리스크는 낮으나 향후 분할 매각 시 문제 소지)

4.2. 리스크 해결 방안

농취증: 매수신청 전에 관할청에 토지 현황 및 농지전용 허가서류를 제시하여 농취증 발급 가능 여부를 확인하는 것이 최우선입니다.

무허가 건축물: 관할 관청(완도군청)에 해당 건물의 건축 연도, 구조, 이용 현황 등을 문의하여 양성화 가능성 또는 이행강제금 부과 내역 등을 파악하고, 매각가에 리스크 비용을 선반영해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 생활정보

본 물건은 전남 완도군의 금일읍이라는 도서지역에 위치하며, 월송항과 가까운 위치입니다. 주거 편의시설이나 대규모 상권은 부족하지만, 청정한 해양 환경 및 휴양 자원(금일송림명사십리 해수욕장 등)과 근접해 있어, 특수 목적의 공장이나 창고 용도로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 가격에 대규모 토지 및 공장 시설 확보 가능성: 감정가가 10억 원대이며, 재매각 물건으로 유찰 시에는 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

공업용 현황: 토지 이용상태가 공업용 부지로 조성되어 있으며, 농지전용 허가를 받았으므로 공장 부지로서의 기능은 즉시 활용 가능합니다.

철근콘크리트 수조 포함: 수조 시설이 매각에 포함되어 해양수산물 가공 또는 특수 설비가 필요한 공장 용도로 적합합니다.

5.3. 종합 의견

본 건은 '농취증 제출 의무'와 '무허가 건축물'이라는 두 가지 중대한 법률적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자보다는 해당 지역 사정에 밝거나 농취증 발급 및 무허가 건물 처리 경험이 있는 실수요자나 특수 물건 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크가 명확한 만큼, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 안전 마진을 충분히 확보할 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계