나이스옥션 법원경매 해남 2023타경55477 [3] 전라남도 완도군 신지면 신리 산57 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2023타경55477 [3] 전라남도 완도군 신지면 신리 산57 임야 경매

• 사건번호: 2023타경55477
• 주소: 전라남도 완도군 신지면 신리 산57
• 용도: 임야

해남지원 경매3계 2023타경55477 | 소재지: 전라남도 완도군 신지면 신리 산57 | 감정가: 247,808,000원 | 최저가: 56,841,000원 | 용도: 임야

1. 해남지원 2023타경55477 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 개요

사건번호: 해남지원 2023타경55477 (3)

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 2. 면적 정보

토지면적: 7744.00㎡ (약 2342.4 평)

토지지분: 7744㎡ (약 2342.4 평)

건물면적: 0.00㎡ (0 평)

건물지분: 0㎡ (0 평)

1.1. 3. 매각 대상

매각대상: 토지매각

1.1. 4. 감정가

감정가: 247,808,000원

1.2. 상세 물건 내역

1.2. 1. 토지

토지 제시외면적: 0.00㎡

형태 및 이용상태: 남측 하향의 부정형 완경사지로 대체로 "자연림" 상태의 임야이며, 북측 일부는 도로, 남측 일부는 묘지(분묘 수기 소재)로 이용중임.

인접 도로상태: 북측으로 소폭의 현황 도로(본건의 일부)와 접함.

1.2. 2. 건물

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 해당사항 없음

건물 이용상태: 해당사항 없음

설비내역: 해당사항 없음

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1. 위치 및 주위 환경 (기호 3 중심)

본건(기호 3)은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 "명사십리해수욕장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안야산지대임. (감정평가서 요약 참고)

주변 경지정리된 농경지대(기호 2) 및 상가지대(기호 1, 다른 위치)도 감정평가서에 언급되어 있으나, 본건은 주로 자연림과 묘지로 이용되고 있음.

1.4. 입지조건

1.4. 1. 주변 환경

본건은 해안야산지대로 자연림이 주를 이루고 있으며, 남측 일부는 묘지로 이용되고 있어 독특한 환경을 형성하고 있음.

명사십리해수욕장이 인근에 위치하여 해안관광지로서의 잠재력을 가지고 있음.

1.4. 2. 지역 특성

"신지면 신리" 지역은 완도군의 일부로, 해안 경관이 뛰어나고 자연환경이 비교적 잘 보존된 곳임.

본건은 농림지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있음.

1.5. 교통상황

1.5. 1. 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

북측으로 소폭의 현황 도로와 접하고 있어 접근이 가능함.

1.5. 2. 대중교통

인근 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 접근이 가능하므로 일반적인 수준의 교통 편의는 제공될 것으로 예상됨.

1.6. 권리분석

1.6. 1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO임.

매각대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않음.

1.6. 2. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권이 존재함.

주의사항으로 일부 도로 및 묘지로 분묘 수기가 소재한다고 명시되어 있어, 분묘 관련 권리 및 관리에 유의해야 함.

1.7. 상권분석

1.7. 1. 현황

본건은 주로 임야와 자연림으로 이루어져 있어 전통적인 상권 형성 지역과는 거리가 있음.

다만, 명사십리해수욕장 인근이라는 점은 관광객을 대상으로 하는 상권 형성에 잠재적 이점이 될 수 있음.

1.7. 2. 지역 개발 가능성 (제한적)

토지이용계획상 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 규제되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따름.

1.8. 생활정보

1.8. 1. 편의시설

본건 자체에 편의시설은 없으나, 인근 마을(내정마을 등) 및 완도읍 소재지의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

명사십리해수욕장 인근으로 관광객을 위한 기본적인 편의시설이 있을 수 있음.

1.8. 2. 자연환경

해안 야산 지대로 아름다운 자연경관을 즐길 수 있는 입지임.

다만, 분묘가 다수 소재하고 있어 묘지 관리 및 관련 민원에 대한 고려가 필요함.

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1. 법적/이용 제한

가장 큰 리스크는 분묘기지권의 존재 및 묘지 소재로 인한 법적 제약과 관리 문제입니다.

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 엄격한 토지 이용 규제로 인해 개발이나 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

향후 건축물 신축이나 토지 형질 변경 등이 어려울 수 있습니다.

1.9. 2. 기타 고려사항

주위 환경(해안 야산, 묘지)은 일반적인 주거 또는 상업 용도로 활용하기에는 부적합할 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 임야 특성상 도로 상태가 좋지 않을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건 해남지원 2023타경55477 (3) 물건은 전라남도 완도군 신지면 신리 산57에 위치한 임야로, 감정가는 약 2억 4천 7백만원입니다.

주요 특징으로는 명사십리해수욕장 인근의 해안 야산지대에 위치하며, 자연림 상태의 임야이나 남측 일부가 묘지로 이용되고 있어 분묘기지권 및 다수의 분묘 존재가 확인됩니다.

부동산강제경매 물건으로 채권자는 김OO이며, 토지 매각 대상입니다.

교통은 차량 접근이 가능하나, 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 활용에 큰 제약이 따릅니다.

이 물건은 일반적인 부동산 투자 관점보다는, 분묘 관련 법적 문제 해결 및 제한적인 토지 이용 가능성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 묘지 조성지로서의 특수성이나, 자연 보존 지역으로서의 잠재적 가치 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자 상품과는 거리가 있으며, 다음과 같은 특수성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1. 분묘 관련 권리 및 관리 해결 시, 토지 이용 가능성 증대: 분묘 문제를 법적으로 또는 협의를 통해 해결할 수 있다면, 토지 활용도를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

2. 명사십리해수욕장 인근의 자연 환경: 아름다운 해안 경관을 지닌 입지로, 자연 휴양림, 캠핑장 등과 같이 지역 특성을 살린 용도로의 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다. (단, 엄격한 토지 이용 규제 확인 필수)

3. 저평가된 토지 가치: 임야로서 현재 감정가는 토지 자체의 가치를 반영하나, 향후 규제 완화 또는 특수 목적 개발 시 가격 상승 가능성이 있습니다. (매우 제한적)

투자 시에는 반드시 현장 답사를 통해 분묘 상태, 현황 도로 이용 여부, 주변 환경 등을 면밀히 확인하고, 관련 법규(농림지역, 산지관리법, 문화재보호법 등) 및 분묘기지권 관련 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

해남지원 경매3계