나이스옥션 법원경매 해남 2024타경50769 [1] 전라남도 완도군 고금면 도남리 1147 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경50769 [1] 전라남도 완도군 고금면 도남리 1147 전 경매

• 사건번호: 2024타경50769
• 주소: 전라남도 완도군 고금면 도남리 1147
• 감정가: 5,836,600원
• 최저가: 1,071,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경50769 | 소재지: 전라남도 완도군 고금면 도남리 1147 | 감정가: 5,836,600원 | 최저가: 1,071,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경50769 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본건은 채권자 농OOOOOO의 강제집행으로 인해 진행되는 경매 물건이며, 소유자와 채무자는 이OO으로 동일인입니다.

1.2. 물건 개요 및 면적

본 물건의 소재지는 전라남도 완도군 고금면 도남리 1147입니다.

주된 용도는 전(밭)이며, 전체 토지면적은 1751.00㎡ (약 529.63평)입니다.

매각대상은 토지일부지분매각이며, 토지 지분율은 58360.83입니다.

건물은 매각대상에 포함되지 않으며, 건물면적 및 제시외면적은 0.00㎡입니다.

감정가는 5,836,600원입니다.

1.3. 주요 특이사항

본 경매 물건은 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구되는 농지이며, 지분매각 방식입니다.

과거 재매각 이력이 있는 물건으로 보이며, 공유자우선매수신고가 가능한 조건이 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본건은 전라남도 완도군 고금면 도남리 소재 척산마을 북측 근거리 및 신장마을 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

주위 환경은 보통이며, 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통상황 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 기호(1)은 전(밭)으로 부정형 완경사이며 맹지 상태입니다. 그 외 다른 목록들(2, 5) 역시 전, 답 등 농지이며, 일부(3)는 단독주택 건부지로 사용 중입니다.

* 도로 상태: 매각대상인 목록1(도남리 1147로 추정)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 이용 및 가치 평가에 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 지역 지구: 목록1(도남리 1147로 추정)은 생산관리지역이며 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어 상업시설이나 도심 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

주변은 주로 농경지와 주택이 분포하며, 일상생활을 위한 기본적인 편의시설은 면소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

완도군의 주요 관광지나 문화유산(예: 고금 숭유사 등)과는 거리가 있으나, 전반적인 생활권은 완도군 고금면 내 농어촌 생활권에 속합니다.

주변 검색 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 개별적인 축사나 소규모 폐기물 처리 시설 등은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 권리분석 (등기부 분석)

본 경매는 채권자의 강제집행에 의한 부동산강제경매입니다.

강제경매의 경우, 등기부상 채무액이 아닌 집행권원(판결문 등)에 근거하여 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전 시 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 유치권, 법정지상권 등 예외적인 권리 및 인수되는 지상권, 지역권 등은 현장조사 및 등기부 상세 확인이 필요함)

가장 큰 권리적 특징은 '지분매각'이라는 점입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인의 지위를 공유자가 가져가게 됩니다. 특별매각조건에 따라 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명원: 매각결정기일 전까지 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격 요건을 확인하고 사전에 철저히 준비해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 농지법에 따라 농취증 제출 의무를 이행하지 못할 경우, 입찰보증금을 몰수당합니다.

* 지분매각의 리스크: 토지 전체를 취득하는 것이 아니므로, 향후 공유자 간의 협의(매매, 임대 등) 또는 공유물 분할 청구 소송이 불가피하여 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 여부: 목록1은 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 통행권 확보 등 별도의 협의나 조치가 필요합니다.

* 묵전 및 경계 불명확: 목록1 일부가 묵전(묵혀둔 밭)이며 인접 토지와의 경계가 불명확하여, 낙찰 후 경계측량 등 별도의 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 이력: 본 사건이 재매각이라는 점은 이전 낙찰자가 잔금 납부를 포기했거나, 농취증 미제출 등으로 인해 불이익을 받았을 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 고금면의 생산관리지역 내 '전(밭)'에 대한 일부 지분 매각 물건입니다.

감정가는 낮은 수준이나, 지분 매각의 특성상 투자금 회수 및 이용에 대한 불확실성이 높습니다. 특히 맹지 상태와 경계 불명확 리스크를 안고 있으며, 농취증 제출 및 공유자 우선매수 가능성 등 복잡한 조건이 수반됩니다. 농지로서의 활용도를 염두에 둔 실수요자 또는 장기적인 지분 정리 및 분할을 계획하는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 감정가 및 지분 매각 특성상, 비교적 적은 금액으로 농촌 지역 토지 지분에 투자할 수 있는 기회입니다.

* 장기적 농지 투자: 생산관리지역 내 농지로서 장기적인 관점에서 귀농·귀촌 또는 농업용 토지 확보를 위한 포트폴리오의 일부로 고려할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 제한: 공유자 우선매수가 1회로 제한되어 있어, 1회 유찰 이후 입찰 시 공유자 리스크가 줄어들 수 있습니다. (다만, 재매각 이력을 고려하여 판단해야 합니다.)

* 지분 정리 가능성: 공유자 간 협의가 원활하거나, 공유물 분할 소송을 통해 단독 소유 면적 확보 또는 지분 매각을 통한 투자금 회수 가능성이 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계