나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51083 [1] 전라남도 완도군 노화읍 고막리 285-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51083 [1] 전라남도 완도군 노화읍 고막리 285-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경51083
• 주소: 전라남도 완도군 노화읍 노화서로 429-56
• 감정가: 63,277,500원
• 최저가: 14,514,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 단독주택

해남지원 경매3계 2024타경51083 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 노화서로 429-56 | 감정가: 63,277,500원 | 최저가: 14,514,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경51083 (1)이며, 전라남도 완도군 노화읍 고막리 285-1 소재의 단독주택 건물에 대한 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 고막리 285-1

용도: 단독주택

감정가: 63,277,500원

건물면적: 주 건물 120.00 제곱미터 (약 36.30평)

제시외면적: 36.50 제곱미터 (약 11.04평)

총 건물면적: 156.50 제곱미터 (약 47.34평)

매각대상: 건물만매각 (토지 0.00 제곱미터)

2. 물건 현황 상세

2.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건 건물은 경량철골구조 판넬지붕의 단층 주택입니다. 외벽은 사이딩판넬 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시창입니다. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 부합물 및 종물 (제시외 건물)

제시외 건물(ㄱ)관리사 및 (ㄴ)가추 36.50 제곱미터가 존재하며, 부합물 또는 종물로 추정되어 일괄 매각에 포함됩니다. 이는 주의사항에 명시되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 특이사항 및 권리관계

본건의 가장 큰 특이사항은 '건물만매각'이라는 점입니다. 토지를 수반하지 않는 건물만의 평가 및 매각이므로, 토지 사용 권한(법정지상권 성립 여부)에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다. 토지 면적이 0.00 제곱미터로 명시되어 있어, 토지 사용에 대한 리스크가 매우 높습니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있어, 명도 시 주택의 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 입지 조건 및 환경

4.1. 최고의 입지

소재지가 전라남도 완도군 노화읍 고막리로, 도서 지역에 위치한 단독주택입니다. 도시 근교 주택보다는 전원 생활, 귀어/귀촌 또는 주말/세컨드 하우스 용도에 적합한 입지로 판단됩니다. 구체적인 주변 환경은 현장 조사가 필요하나, 완도군 노화읍이라는 지리적 특성상 자연 환경이 우수할 것으로 추정됩니다.

4.2. 상권분석 및 생활정보

노화읍 지역의 기초 생활 인프라(면사무소, 소규모 마트 등)를 이용할 수 있는 지역으로 예상됩니다. 대형 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민을 위한 소규모 상권이 중심이 될 것입니다. 주변 혐오시설에 대한 정보는 본 자료에 포함되어 있지 않아 확인할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 관련 리스크 (최대 리스크)

본건은 '건물만매각' 물건이므로, 토지 소유권을 취득하지 못합니다. 매수인이 건물 소유권을 취득하더라도 토지 사용에 대한 권리(법정지상권)가 성립하지 않을 경우, 토지 소유자에게 건물을 철거당하거나 막대한 지료를 부담해야 할 위험이 있습니다. 법정지상권 성립 요건을 철저히 검토해야 하며, 성립하지 않는다면 토지 소유자와의 사전 협상 전략이 필수적입니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 명도 진행 시 점유자가 임차인인지, 대항력 여부 등을 확인하는 데 난항을 겪을 수 있으며, 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

감정가 63,277,500원의 본건 단독주택은 면적이 156.50 제곱미터 (약 47.34평)로 비교적 넓은 편입니다. 그러나 '건물만매각'이라는 치명적인 특수성 때문에 일반적인 투자 물건으로 보기 어렵습니다. 법정지상권 성립 가능성이 낮거나, 토지 소유자와의 협상을 통해 낮은 비용으로 토지 소유권 확보 또는 장기 지상권 설정이 확실시될 경우에만 투자 가치가 있을 것입니다. 특수물건 분석에 능숙한 전문가에게 의뢰하는 것을 권장합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 토지 협상 선행: 토지 소유자와의 관계 및 협상 가능성(지료 또는 매입)을 가장 우선적으로 파악해야 합니다. 이 협상 여부가 투자의 핵심입니다.

2. 낮은 초기 투자금: 토지 가치가 제외되어 감정가가 낮게 책정되었으므로, 초기 투자 금액은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

3. 용도 활용 검토: 완도군 노화읍이라는 지리적 특성을 활용하여 전원주택, 펜션 등 특화된 용도로 활용할 경우 높은 수익을 기대할 수도 있으나, 반드시 용도 변경 가능성을 확인해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계