나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51304 [4] 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1091 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51304 [4] 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1091 전 경매

• 사건번호: 2024타경51304
• 주소: 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1091
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경51304 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1091 | 감정가: 10,400,000원 | 최저가: 1,527,000원 | 용도: 전

1. 특별매각조건: 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

2. 매각 제외: 지상에 소재하는 폐가 상태의 주택 및 창고는 매각 대상에서 제외됩니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건(일련번호 4)은 전라남도 완도군 노화읍 신양리 소재 양하마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 산림지대 및 해안농경지대, 해안농촌지대입니다. (일련번호 1 역시 유사한 환경에 위치)

- 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 본건(일련번호 4)은 부정형의 완경사지로서 전으로 이용 중입니다. (일련번호 1 또한 사다리형 완경사지 전)

- 인접 도로상태: 본건(일련번호 4)은 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지로서 도로 접근성이 매우 제한적입니다. (일련번호 1 또한 지적도상 맹지)

- 토지이용계획 및 제한상태: 본건(일련번호 4)은 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다. (일련번호 1은 보전관리지역, 가축사육제한구역)

- 공부와의 차이: 제공된 정보에 따르면, 본건(일련번호 4) 토지와 관련하여 공부와의 차이는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. (주: '공부와의 차이' 부분은 주로 일련번호 6, 8 토지에 대한 내용으로 기재되어 있습니다.)

- 기타 참고사항: 일련번호(1) 토지에 분묘 3기가 소재합니다. (본건(일련번호 4) 토지 상의 직접적인 분묘 기재는 없습니다.)

* .* . 입지조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 신양리, 양하마을 서측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 산림지대와 해안 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 및 어촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 가장 큰 입지적 제약은 토지(일련번호 4)가 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지라는 점입니다. 이로 인해 토지 접근성이 매우 제한적이어서, 건축이나 토지 활용 시 상당한 어려움이 예상됩니다.

* .* . 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 문OO입니다. 경매 절차에서 가장 중요한 권리 사항은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 해당 서류를 매각허가기일까지 제출하지 못할 경우, 낙찰되더라도 매수 보증금을 반환받지 못하는 강력한 조건이 붙어 있습니다. 또한, 관련 토지(일련번호 1)에 분묘기지권이 존재하므로, 이에 대한 법적 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 매각 대상에서 제외된 건물들은 본 경매 물건의 권리와는 무관합니다.

* .* . 상권분석

본건이 위치한 노화읍 신양리 지역은 해안 농경지 및 농촌 지대로, 복잡하거나 발달된 상업 지구와는 거리가 있습니다. 주로 농업 및 어업 관련 활동이 이루어지며, 생활 편의시설은 인근 마을 또는 노화읍 소재지를 통해 기본적인 수준으로 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상권이나 상업 시설, 문화 시설 등의 발달은 기대하기 어렵습니다.

* .* . 생활정보

완도군 노화읍 신양리는 섬 지역 특유의 평온하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 노화읍 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상되나, 육지에 비해 접근성이나 시설의 다양성은 제한적일 수 있습니다. 교통 측면에서는 차량 접근이 가능하나, 토지 자체가 맹지이므로 직접적인 토지 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

* .* . 잠재적 리스크

본 물건을 경매로 취득하는 데에는 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

첫째, 농지취득자격증명 제출 실패 시 매수 보증금 전액이 몰수될 수 있는 매우 높은 위험이 있습니다.

둘째, 토지(일련번호 1) 상에 분묘기지권이 존재하여, 추후 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생의 가능성이 있습니다.

셋째, 토지(일련번호 4)가 현황 맹지라는 점은 건축, 개발, 또는 농지로서의 활용 가능성을 크게 제약하는 치명적인 요인입니다.

넷째, 재매각 물건으로, 이전 경매에서 문제가 발생했던 사유에 대한 철저한 파악이 요구됩니다.

다섯째, 토지이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당하여 토지 활용에 제약이 있습니다.

* .* . 종합 의견

해남지원 2024타경51304 (4) 물건은 전라남도 완도군 노화읍 신양리에 소재한 토지로, 감정가는 10,400,000원으로 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 본건은 농지취득자격증명 필수, 현황 맹지, 분묘기지권 존재, 재매각 물건이라는 매우 심각하고 복합적인 제약 요소를 동시에 안고 있습니다. 이러한 중대한 리스크들을 감안할 때, 일반적인 투자자나 실수요자에게는 접근이 매우 어려운 물건으로 판단됩니다. 철저한 현장 답사, 법률적 권리 분석, 그리고 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되지 않는다면 취득을 권장하기 어렵습니다.

* .* . 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 매우 제한적입니다.

첫째, 낮은 감정가로 인한 잠재적인 시세 차익 가능성입니다. 만약 농지취득자격증명 확보, 분묘기지권 문제 해결, 그리고 가장 중요한 맹지 문제를 합법적이고 실현 가능한 방법(예: 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보)으로 극복할 수 있다는 확신이 있다면, 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 농업 활동을 위한 토지 취득 가능성입니다. 농지법상 자격 요건을 갖춘다면 본래 용도인 전(밭)으로 활용할 수 있습니다.

그러나 이러한 투자 포인트는 언급된 모든 리스크를 성공적으로 해결할 수 있다는 전제 하에서만 의미가 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자는 극도의 신중함과 함께 법률 전문가 및 현지 전문가의 적극적인 자문을 필수로 요구합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계