나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51304 [1] 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1170 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51304 [1] 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1170 전 경매

• 사건번호: 2024타경51304
• 주소: 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1170
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경51304 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 신양리 1170 | 감정가: 10,302,200원 | 최저가: 1,512,000원 | 용도: 전

1415. 00㎡ (약 428평)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

문OO

특이사항

농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항

1. 일괄매각

2. 특별매각조건: 농지취득자격증명을 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

3. 목록1 지상 연고자 미상의 분묘 수기 소재.

4. 목록7 지상 수목 매각 포함.

5. 인접 토지와의 경계 불명확하여 측량 등 별도 확인 필요.

감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 완도군 노화읍 신양리 소재 양하마을 및 양하저수지 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 산림지대 및 해안 농경지대, 해안 농촌지대입니다.

교통상황: 일부 필지는 차량 접근이 가능하나, 일부는 일반적인 교통 이용상황이 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형, 세장형, 부정형 등 다양한 형태이며, 대부분 전(밭) 또는 답(논)으로 이용 중이나, 일부는 주거용 건부지, 주거기타, 주차장으로 이용 중입니다. (일련번호 1, 4, 7: 전, 일련번호 2, 3: 답, 일련번호 5: 주거용 건부지, 일련번호 6: 주거기타, 일련번호 8: 주차장).

인접 도로상태: 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 현황 맹지이며, 일부는 소폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 농림지역, 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 소하천예정지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

공부와의 차이: 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다릅니다 (일련번호 6, 8).

기타 참고사항: 임대관계 미상이며, 토지 지상에 분묘, 이동식 컨테이너 및 창고, 타인 소유 건물, 수목 등이 소재합니다.

* 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍 신양리라는 해안 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 양하마을과 양하저수지 인근으로, 주변 환경은 산림지대와 농경지가 어우러진 자연 친화적인 곳입니다. 차량 접근성은 일부 필지는 양호하나, 일부 필지는 도로 접근성이 제한적이거나 맹지인 경우가 있어 신중한 확인이 필요합니다. 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 농업 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

* 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 문OO입니다. 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었을 가능성이 있습니다. 가장 중요한 권리사항으로는 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 매수보증금 전액이 몰수될 수 있습니다. 또한, 목록 1 토지 지상에는 연고자 미상의 분묘가 다수 존재하여 분묘기지권 성립 가능성을 고려해야 합니다. 목록 5 토지에는 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 확인되어, 명도 및 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 임야 및 농경지를 중심으로 이루어진 입지이므로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역으로서의 상권 분석은 제한적입니다. 인근 마을(양하마을)이 형성되어 있으나, 이는 주거 및 기본적인 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 상권 형성보다는 농업적 가치나 전원생활, 귀농/귀촌 목적에 부합하는 지역으로 판단됩니다.

* 생활정보

완도군 노화읍은 섬 지역으로, 육지와의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있겠으나, 대규모 상업 시설이나 병원, 교육 시설 등은 읍내 또는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다. 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 도시 생활의 편리함을 기대하는 분들에게는 불편함이 있을 수 있습니다.

* 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수라는 중대한 리스크가 있습니다. 농지를 취득하기 위한 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 다수의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 이로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 일부 필지의 맹지 및 불명확한 경계는 토지 이용 및 활용에 어려움을 야기할 수 있으며, 별도의 측량 비용이 발생합니다.

넷째, 목록 5 토지에 타인 소유 건물이 소재하며, 목록 3 토지에는 이동식 컨테이너 및 창고가 있어 명도 및 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

다섯째, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한 사항을 준수해야 합니다.

여섯째, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 어떤 문제가 있었는지 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화읍의 농촌 지역에 위치한 토지 매각 물건입니다. 넓은 면적의 농경지를 포함하고 있으며, 일부 필지는 주거지나 주차장으로 이용 중입니다. 자연환경이 우수하고 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 그러나 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권, 맹지 및 불명확한 경계, 타인 소유 건물 소재 등 다수의 잠재적 리스크와 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지 관련 법규 및 분묘 처리 문제에 대한 명확한 해결책 마련이 필수적입니다.

* 투자 포인트

1. 농업 잠재력: 광활한 농경지를 포함하고 있어, 귀농/귀촌 목적이나 영농 활동을 위한 토지 투자로 고려해볼 수 있습니다.

2. 자연 친화적 입지: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 전원주택 부지나 주말농장 등 휴양 목적의 활용 가능성이 있습니다.

3. 저평가 가능성: 재매각 물건이며 복잡한 권리 사항으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필요)

4. 토지 활용 다각화: 일부 필지는 이미 주거지나 주차장으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 탐색해볼 여지가 있습니다 (단, 해당 지역의 도시계획 및 개발 규제 확인 필수).

투자 시에는 반드시 현장을 직접 답사하여 토지의 실질적인 이용 가능성, 분묘 및 타인 건물 문제, 도로 접근성 등을 면밀히 파악하고, 관련 법규(농지법, 장사 등에 관한 법률 등)에 대한 전문가의 도움을 받아 권리 관계를 명확히 정리한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

해남지원 경매3계