나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4886 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 7층711호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재"광주지방법원 순천지원"북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 학교 관공서 근린상가 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층중 7층 711호로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스에 의한 난방설비,엘리베이터,지하주차장설비
등이 되어있음.
공정한감정평가사사무소

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-5) : 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지가 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) :자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 근린공원(저촉) , 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호 2,4,5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,
기호 3) : 제1종전용주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상이며, 복도식 아파트임.

물건 비고

1. 임차인이 경매신청채권자임
2. 정민우는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 7. 30.임
3. 특별매각조건(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경4886 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 7층 711호 (신주소: 비봉2길 22)

* 용도: 아파트

* 감정가: 5,690만원

* 건물(전용)면적: 37.39㎡ (약 11.3평)

* 토지(대지권)면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 건축물대장상 총 연면적: 20,951.422㎡

* 건축물대장상 총 대지면적: 4,491.4㎡

* 사용승인일: 1992년 11월 25일 (준공 34년 경과)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "광주지방법원 순천지원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 관공서, 근린상가 등이 혼재한 주거지역입니다.

* 교통상황: 해당 아파트 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전체적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 단지 동측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종전용주거지역 등이 혼재하며, 근린공원, 소로, 중로 등과 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 25일자 고세정 근저당권 (을5, 19,900,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 6번 주택임차권: 임차인 정 (2024년 7월 30일 등기)

* 임차보증금: 7,300만원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 확정일자: 2022년 7월 13일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 7,300만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 확정일자: 2022년 7월 13일

* 배당신고일자: 2024년 7월 30일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 임차인 정 은 경매 신청 채권자이며, 주택임차권등기권자입니다.

* 총 등기부채권 합계: 92,900,000원 (근저당 19,900,000원 + 임차권 73,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인의 배당 결과에 따라 7,300만원 인수 가능성 높음)

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 학교, 관공서, 근린상가가 밀집된 전형적인 주거지대입니다.

* 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근 근린상가, 관공서 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 좋습니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 361대 (지하 30대, 지상 3대) 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 7,300만원을 전액 인수해야 할 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 본 건은 재매각 물건으로, 기존 입찰자들이 권리관계나 명도 등에서 부담을 느꼈을 가능성이 있습니다.

* 1992년에 준공된 아파트로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 근린공원, 소로, 가축사육제한구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 주거 용도에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

* 공유자 우선매수 신고 대상이 될 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동 시대아파트의 강제경매 사건으로, 특히 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인이 경매를 신청했다는 점이 가장 큰 특징입니다. 임차인 정 의 보증금 7,300만원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 낙찰가에 7,300만원을 더한 금액으로 산정해야 합니다. 감정가는 5,690만원으로 책정되었으나, 인수해야 할 보증금을 고려하면 1차 경매에서 높은 가격에 낙찰되기 어려울 수 있습니다. 재매각이라는 점 또한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 순천시 조례동에 위치한 소형 아파트로, 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합합니다.

* 비교적 낮은 감정가로 제시되어 있어, 보증금 인수 부담을 제외하면 시세 대비 메리트를 확보할 수 있는 여지가 있습니다.

* 지역 내 주거 수요가 꾸준한 입지에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 7,300만원을 인수해야 할 가능성입니다.

* 최근 매매 실거래가 (2026년 6월 기준, 9~16층): 4,000만원 ~ 5,000만원

* 감정가: 5,690만원

* 임차인 인수 보증금 (추정): 7,300만원

만약 임차인의 보증금 7,300만원 전액을 매수인이 인수해야 한다면, 총 실질 매수가는 '낙찰가 + 7,300만원'이 됩니다. 최근 실거래가 5,000만원을 기준으로 할 때, 총 투자 금액은 약 1억 2,300만원 수준이 될 수 있습니다.

감정가 5,690만원은 임차인의 보증금 인수 부담을 고려했을 때 다소 높게 느껴질 수 있으며, 본 건이 재매각 물건이라는 점을 감안하면 1차 경매에서 유찰될 가능성도 있습니다.

따라서 1차 경매 시 예상 입찰가는 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 1차 경매 예상 입찰가: 4,000만원 ~ 5,000만원

이는 1차 경매 기준이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제될 경우 인수 부담은 줄어들지만, 명세서 상 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구는 인수 가능성이 높음을 시사합니다. 최종 입찰 결정 시에는 총 실질 매수 금액이 시장 시세 대비 경쟁력이 있는지, 그리고 임차인 보증금 인수액을 포함한 총 위험 부담을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.