나이스옥션 법원경매 순천 2024타경54539 [1] 전라남도 광양시 중동 1376 시영아파트 101동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2024.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 시영아파트 101동으로 부근은 아파트단지 및 정비된 주택지대로 형성되었음.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 1층으로,

외벽 : 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수, 위생설비 및 난방설비, 승강기, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2024년4월기준미납관리비 569,570원이 있으므로 매수신청시 미리 확인할 것

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

사건번호: 순천지원 2024타경54539 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1376 시영아파트 101동 1층107호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정평가액

감정가: 55,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 34.16㎡ (약 10.33평)

토지지분: 34.16㎡ (약 10.33평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 시영아파트로, 주변은 아파트 단지 및 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및도로

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 인접한 도로는 단지 내 포장도로입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

2.4. 아파트단지정보

단지명: 중마시영아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1376

사용승인일: 1994년 1월 12일

총 동수: 2개 동

총 세대수: 225세대

최고층: 15층

관리사무소 연락처: 061-792-0257

주차 대수: 총 180대 (지상 3대, 지하 4대, 합계 180대)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 정O입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일자 2023.04.17, 권리금액 131,000,000원)입니다.

3.2. 임차인분석

- 임차인: 서미경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 25일

대항력: 있음

- 임차인: 정민

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 25일

확정일자: 2020년 12월 30일

배당신고일자: 2024년 1월 9일

대항력: 있음

비고: 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을7)이 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리및인수권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 을구 7번 주택임차권(정민, 65,000,000원)은 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

본건이 위치한 광양시 중동 지역은 아파트 단지와 주택지대가 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 최근거래동향(매매)

- 2026년 5월 9일: 101동, 59.97㎡, 9층, 6,100만원

- 2026년 5월 8일: 102동, 49.98㎡, 11층, 3,800만원

- 2026년 7월 7일: 102동, 49.98㎡, 2층, 3,100만원

동일 면적(59.97㎡)의 최근 거래 사례는 9층이 6,100만원에 거래되었습니다.

4.3. 최근거래동향(임대)

- 2025년 12월 4일: 59.97㎡, 14층, 보증금 3,000만원, 월세 40만원

- 2025년 8월 25일: 59.97㎡, 10층, 보증금 5,000만원, 월세 42만원

- 2026년 3월 20일: 49.98㎡, 12층, 보증금 3,000만원, 월세 35만원

5. 생활정보

5.1. 편의및부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변에는 홈플러스 광양점, 광양수산물종합유통센터, 중마버스터미널 등이 위치해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거환경

본건은 1994년에 준공된 아파트로, 약 32년차 노후 단지에 해당합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인인수위험

등기부상 '정민' 임차인의 주택임차권(보증금 65,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어, 해당 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 미납관리비

2024년 4월 기준으로 미납 관리비 569,570원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 금액은 아니지만, 잔금 납부 전 관리사무소에 문의하여 정확한 금액을 확인해야 합니다.

6.3. 건물노후도

1994년 준공되어 현재 30년 이상 경과한 노후 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 중마시영아파트 101동 1층 107호입니다. 1994년에 준공된 비교적 오래된 아파트 단지이나, 인근에 생활 편의시설과 교통시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '정민'이 보증금 65,000,000원을 인수할 가능성이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 55,000,000원이지만, 동일 면적의 최근 실거래가는 6,100만원으로 시세가 형성되어 있습니다. 임차인 인수 위험을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자포인트

- 주변 시세 대비 낮은 감정가: 감정가 55,000,000원은 동일 면적 실거래가 6,100만원 대비 낮은 수준입니다.

- 생활 인프라: 홈플러스, 터미널 등 편의시설 및 교통망 접근성이 양호합니다.

- 잠재적 가치 상승: 노후 단지이나, 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 65,000,000원을 인수할 가능성이 높아 투자 리스크가 존재합니다. 따라서, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 동일 면적(59.97㎡)의 최근 최고 실거래가는 6,100만원(9층)이며, 감정가는 5,500만원입니다. 임차인 인수 보증금(65,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가에 해당 금액이 추가로 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

현 시점에서는 감정가 수준인 55,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 위험을 감안하여 보수적으로 약 58,000,000원 ~ 62,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 임차인과의 명도 협상 결과 및 배당 현황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.