나이스옥션 법원경매 순천 2024타경56047 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경56047 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매8계 2024타경56047 | 소재지: 전라남도 여수시 박람회길 36, 3층302호 | 감정가: 917,000,000원 | 최저가: 328,653,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 순천지원 2024타경56047 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 전라남도 여수시 덕충동 2042-2번지 소재 3층 302호, 303호 및 1층 107호를 포함하는 집합건물 및 그 대지권을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 순천지원 2024타경56047 (1)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 (3층 302호)

용도: 근린생활시설

감정가: 917,000,000원

토지면적: 248.64㎡ (약 75.2평)

건물면적: 788.24㎡ (약 238.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 광OOOOOOO

감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "엑스포힐스테이트1단지아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 숙박시설 등을 배후지로 하는 다양한 근린생활시설이 형성된 상가지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있습니다. 또한 여수엑스포역 등이 인근에 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.

건물의 구조:

기호1(302호) 및 기호2(303호)는 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 인조석, 타일 등으로 마감되었습니다. 내벽은 몰탈 위 페인팅, 타일, 인테리어 등으로, 창호는 새시, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

기호3(107호)은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 인조석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 강화유리 등으로 마감되었으며, 통로 측은 현장 조사 시 벽체가 없는 새시 구조였습니다. 바닥 및 천장은 콘크리트로 마감되었습니다.

이용상태:

- 302호(기호1): 엑스포 노래연습장

- 303호(기호2): 엑스포 노래방

- 107호(기호3): 공실

설비내역:

일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 107호 건물의 경우 현재 승강기 운행이 금지된 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 토지는 공히 사다리형의 토지로서 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등:

본건 기호1-3)은 모두 서측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있으며, 기호3)은 남측으로 보행자 전용도로와도 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

공부와의 차이:

- 302호(기호1): 등기사항증명서 상 면적은 189㎡ (제1종 근린생활시설 - 의원)이나, 건축물대장 상 면적은 260.05㎡ (제2종 근린생활시설 - 노래연습장)으로 변경되었습니다.

- 303호(기호2): 등기사항증명서 상 면적은 205.12㎡ (제2종 근린생활시설 - 사무소)이나, 건축물대장 상 면적은 124.3㎡ (제2종 근린생활시설 - 단란주점)으로 변경되었습니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타):

- 302호 및 303호는 현재 임대 중인 것으로 탐문되었으며, 두 호실은 내부에서 서로 출입이 가능한 구조입니다.

- 107호는 현장 조사 시 공실 상태이며, 임대 여부는 미상입니다. 내부에 적치된 목재류, 공구류 등은 인접 호실의 인테리어 공사를 위한 일시 적치물로 탐문되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 여수 엑스포 공원 및 인근 대규모 아파트 단지와 숙박시설 등을 배후지로 하는 활발한 상업지역 내에 위치합니다. 여수 엑스포역과의 접근성이 뛰어나 외부 방문객 및 지역 주민들의 이용이 편리한 입지입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 광OOOOOOO입니다. 임의경매는 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 위해 진행되는 경매이므로, 낙찰 시 등기부상 대부분의 권리는 말소되는 것이 일반적입니다. 다만, 경매 물건에 따라 인수되는 권리가 있을 수 있으므로, 상세한 권리 분석은 반드시 법원 집행관 및 전문가를 통해 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 확정하기 어렵습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 덕충동 일대는 여수 엑스포를 중심으로 형성된 상업지구입니다. 배후에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 지역 상권을 형성하고 있으며, 관광객 및 유동인구 또한 풍부한 지역입니다. 현재 302호와 303호는 각각 노래연습장과 노래방으로 운영되고 있어, 해당 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다. 107호는 현재 공실 상태이나, 상가 밀집 지역이라는 점에서 향후 임대 및 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

여수 엑스포 인근에 위치하여 문화, 관광, 쇼핑 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동도 수월합니다. 인근의 아파트 단지 및 숙박시설과의 연계성이 좋아 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등기사항증명서와 건축물대장 간의 면적 및 용도 차이입니다. 302호와 303호에서 발생하는 이러한 불일치는 향후 재산권 행사, 금융 거래, 증축·개축 등에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 임차인이 존재하는 302호와 303호의 경우, 임대차 관계의 승계 또는 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 107호 건물의 승강기 운행 금지 조치는 건물 이용 및 유지보수에 관련된 잠재적 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여수 엑스포 인근의 우수한 입지를 가진 상가 건물입니다. 현재 운영 중인 업종(노래연습장, 노래방)과 공실인 호실이 혼재되어 있습니다. 교통 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 요소를 가지고 있으나, 공부상 면적 및 용도 불일치라는 중대한 하자를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 공부상 차이를 해결하기 위한 추가 조사 및 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

여수 엑스포 지역이라는 뛰어난 입지를 바탕으로 한 투자 가치가 있습니다. 현재 운영 중인 사업장의 경우 추가적인 수익 창출이 기대되며, 공실 호실의 경우 임대 또는 재개발을 통한 가치 상승 잠재력을 지닙니다. 공부상 차이 문제를 해결하고 적절한 리모델링 또는 업종 변경을 통해 상품성을 높일 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매8계