나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58951 [2] 전라남도 순천시 연향동 1629 호반리젠시빌 209동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "순천신흥초등학교" 북동근 인근에 위치하는 순천
금당대주아파트 제104동 제8층 제805호 및 전라남도 순천시 연향동 소재 "율산초등학교"
동측 인근에 위치하는 호반리젠시빌 제209동 제1층 제106호로서 주위는 아파트단지 및 상가 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상15층 건 내
제104동 제8층 제805호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감,
창호 : 새시창호,

기호(2-나)는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건 내 제209동 제1층 제106호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1-가),(2-나)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보시설, 승강기시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-가),(2-나)는 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1-가) 동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측으로 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함,
기호(2-나) 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-가) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(2-나) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경58951 (2)

소재지: 전라남도 순천시 연향동 1629 호반리젠시빌 209동 1층106호 (도로명주소: 전라남도 순천시 도장길 50)

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원

토지면적: 37.93㎡ (약 11.48평)

토지지분: 37.9305㎡ (약 11.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평) - 전용면적

건물지분: 59.8774㎡ (약 18.11평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제209동 제1층 제106호

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 별도등기

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 호반리젠시빌 209동 1층 106호에 위치하고 있습니다. [cite: TEXT]

주변은 아파트 단지 및 상가 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통입니다. [cite: TEXT]

단지 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 가능합니다. [cite: TEXT]

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: TEXT]

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: TEXT]

인근에 율산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, resident reviews에 따르면 집 앞 마트, 편의점, 카페, 과일 가게 등이 많아 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 초등학교가 도보 5분 이내 거리에 있고, 이마트도 차량으로 금방 갈 수 있는 거리에 있어 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 광주지방법원 순천지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. [cite: TEXT]

채권자는 박OO이며, 경매 개시 결정 등기일은 2024년 9월 4일입니다. [cite: TEXT]

말소기준권리는 2024년 9월 4일 접수된 광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정 등기입니다. [cite: TEXT]

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-23

* 확정일자: 2021-02-15

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 있음 [cite: TEXT]

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. [cite: TEXT] 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

이 외 공동담보 및 별도 등기 사항이 있어 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다. [cite: TEXT]

4. 상권분석

본건이 소재한 연향동 일대는 주거 밀집 지역에 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다. [cite: TEXT]

단지 주변으로 마트, 편의점, 카페, 식당 등 다양한 소규모 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변 상권은 전반적으로 활성화되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: TEXT]

교육: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설과의 연관성을 알 수 있으며, resident reviews에 따르면 도보 5분 이내 거리에 초등학교가 있습니다. [cite: 10, TEXT]

편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거환경: 기본적인 위생시설, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 아파트의 필수 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: TEXT]

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 145,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으며, 이는 예상보다 높은 총 매입 비용으로 이어질 수 있습니다. [cite: TEXT]

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 채무가 설정되어 있을 가능성이 있어 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: TEXT]

별도 등기 사항이 있다는 점은 등기부 상에 명확히 드러나지 않은 권리관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. [cite: TEXT]

resident reviews에 따르면 주차 공간 부족 및 주차 관련 불편함(이중 주차 등)이 언급되며, 층간 소음 문제 또한 단점으로 지적됩니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 연향동에 위치한 호반리젠시빌 아파트 경매 물건으로, 주변 편의시설 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 및 별도 등기 사항은 낙찰 후 인수해야 할 채무나 예상치 못한 권리 문제가 발생할 수 있는 잠재적 위험 요인입니다. [cite: TEXT]

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 부담 가능성을 간과해서는 안 됩니다. [cite: TEXT]

주차 및 층간 소음과 같은 단지 자체의 단점도 고려해야 합니다.

본 건 투자는 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 임차인과의 협상 및 관련 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트로서, 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

순천시 연향동은 지역 내에서 비교적 인지도 있는 주거 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다. [cite: TEXT]

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 제외하며, 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. [cite: TEXT]

그러나 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 총 실질 매입가는 감정가를 초과할 수 있습니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인과의 관계, 공동담보 및 별도 등기의 구체적인 내용을 파악한 후, 잠재적 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 100,000,000원에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 임차인 보증금 145,000,000원의 인수 여부에 따라 총 지출액이 200,000,000원을 훨씬 상회할 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.