나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58951 [1] 전라남도 순천시 조례동 1608 순천금당대주아파트 104동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "순천신흥초등학교" 북동근 인근에 위치하는 순천
금당대주아파트 제104동 제8층 제805호 및 전라남도 순천시 연향동 소재 "율산초등학교"
동측 인근에 위치하는 호반리젠시빌 제209동 제1층 제106호로서 주위는 아파트단지 및 상가 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상15층 건 내
제104동 제8층 제805호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감,
창호 : 새시창호,

기호(2-나)는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건 내 제209동 제1층 제106호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1-가),(2-나)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보시설, 승강기시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-가),(2-나)는 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1-가) 동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측으로 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함,
기호(2-나) 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-가) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(2-나) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경58951 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 1608 순천금당대주아파트 104동 8층 805호

* 용도: 아파트

* 감정가: 128,000,000원

* 토지 면적: 31.16㎡ (약 9.43평)

* 토지 지분: 31.162㎡ (약 9.43평)

* 건물 면적 (전용 면적): 59.66㎡ (약 18.05평)

* 건물 지분 (전용 면적): 59.66㎡ (약 18.05평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박OO

* 건물 정보:

* 아파트명: 금당대주아파트 (순천금당대주아파트)

* 동/호수: 104동 805호

* 사용 승인일: 1995년 3월 18일

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 559세대

* 최고 층수: 15층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 기타 사항: 토지 제시외면적 0.00㎡, 건물 제시외면적 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 전라남도 순천시 조례동 소재 순천신흥초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

* 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 도로: 단지 동측 및 북측으로 왕복 6차선 도로, 남측으로 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획:

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역 (주거지역)

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 광주지방법원 순천지원 2024타경58951 강제경매 개시 결정 (접수일자 2024.09.04)

* 등기부 현황:

* 소유권이전 (갑3, 최대로, 2017.03.30)

* 주택임차권 (을6, 이희정, 105,000,000원, 2025.01.21 접수)

* 소유권이전 (갑4, 양소영, 2023.09.08)

* 강제경매 (갑5, 박재원, 323,940,821원, 2024.09.04 접수, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이희정 (이 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 13일

* 확정일자: 2020년 7월 17일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 9월 13일

* 주요 권리 관계:

* 을구 6번 순위 주택임차권(2025.01.21. 등기)은 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 매각물건명세서상에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있습니다.

* 이는 임대차 보증금 105,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기된 부분은 본 임차인의 보증금 외 다른 권리가 배당으로 소멸됨을 나타낼 수 있으나, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 조건은 반드시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

* 아파트 단지와 소규모 상가들이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요가 있습니다.

* 인근 학교 위치는 주거 기능에 초점을 맞춘 상권 특성을 보입니다.

* 상업 시설:

* 단지 인근 및 도보 거리에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경:

* 순천신흥초등학교, 율산초등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 학교 주변 지역이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 및 편의 시설:

* 주요 도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 주차:

* 아파트 단지 내 총 418대 주차 가능합니다. (단, 명시된 지상 3대, 지하 21대는 전체 세대수에 비해 부족할 수 있으며, 총 주차 대수를 기준으로 판단함)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수:

* 임차인 이희정 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 105,000,000원 중 회수되지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 매입 비용에 포함되어야 할 중요한 요소입니다.

* 건물 노후화:

* 1995년식으로 연식이 30년 가까이 되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 조례동의 주거 지역 내 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인근 초등학교들의 존재는 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

* 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이 인수 금액을 반드시 총 취득 비용에 포함하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 건물의 연식 또한 장기 보유 시 유지보수 비용 등을 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 순천시 조례동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수(105,000,000원)가 예상되므로, 이를 감안한 시세 대비 저렴한 취득 기회를 모색할 수 있습니다.

* 주변 학교 및 생활 편의시설 접근성이 용이합니다.

* 권리 분석 상, 말소기준 권리 외에는 인수해야 할 임차권 외 특이사항이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 128,000,000원

* 최근 매매가 (59.66㎡ 기준):

* 2026년 7월 8일: 91,500,000원 (6층)

* 2026년 5월 12일: 112,000,000원 (4층)

* 2026년 5월 5일: 125,000,000원 (12층)

* 평균 매매가 (최근 3건 기준): 약 109,500,000원

* 인수해야 할 임차 보증금: 105,000,000원

* 총 예상 매입 비용 고려:

* 최근 매매 평균가(약 109,500,000원) 수준으로 취득을 목표로 할 경우, 실제 입찰가는 약 4,500,000원 (109,500,000원 - 105,000,000원)이 됩니다. 이는 매우 낮은 금액으로, 실질적인 입찰가를 고려해야 합니다.

* 감정가(128,000,000원) 수준으로 총 매입 비용을 고려할 경우, 실제 입찰가는 약 23,000,000원 (128,000,000원 - 105,000,000원)이 됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 15,000,000원 ~ 25,000,000원

* 총 예상 매입 비용: 120,000,000원 ~ 130,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

* 제시된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차 보증금이 높아 실질적인 경매 참여 시 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 범위 내에서 결정되어야 합니다. 이는 감정가 수준으로, 최근 거래가와 비교 시 상단에 위치하므로 신중한 판단이 요구됩니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.