나이스옥션 법원경매 순천 2024타경60213 [1] 전라남도 여수시 소라면 복산리 1050 가,나,라,마,바동호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 복산리 소재 ""대곡마을"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 근거리에 지방도가 통과하는 등 제반 교통
사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가동 : 경량철골조 판넬지붕 단층 창고로서,
내외벽 : 판넬마감,
나동 : 경량철골조 판넬지붕 단층 가공공장으로서,
내외벽 : 판넬마감,
라동 : 경량철골조 판넬지붕 단층 건조실 및 창고로서,
내외벽 : 판넬마감,
마동 : 블록조 스레이트지붕 단층 창고로서,
외벽 : 몰탈위 패인팅 및 판넬마감,
바동 : 철골조 슬래브지붕 단층 작업장, 식당 및 사무실로서,
외벽 : 판넬붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 페인팅 마감 등임.

이용상태

가동 및 라동은 공장(작업장)으로, 나동 및 마동은 창고로,
바동은 작업장, 식당 및 사무실로 이용중임.

설비내역

바동에 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

판넬조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

가동의 공부상 지붕은 판넬지붕이나, 현 강판지붕이고,
나동의 공부상 용도는 공장이나, 현 창고이며,
마동의 공부상 구조 및 지붕은 블록조 스레트이나,
현 블록조 및 판넬조 판넬 및 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 지상 컨테이너 2동 제외. 목록1. 지상 관정포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 복산리 1050번지에 소재한 공장입니다.

사건번호는 순천지원 2024타경60213 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,317,495,000원입니다.

토지 면적은 총 6,416㎡ (약 1,940평)이며, 건물 면적은 1,410.86㎡ (약 427평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 중OOOOO입니다.

본 물건은 재매각 및 유동화 물건으로, 제시외 건물 및 기계기구는 포함되나 지상 컨테이너 2동은 제외됩니다. 목록1 지상 관정은 포함됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 복산리 소재 ""대곡마을"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 농촌 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 북측 근거리에 지방도가 통과하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 토지로서 공업용으로 이용 중이며, 북서측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지 지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 모든 근저당권 및 가압류는 말소 예정입니다.

토지 등기부상 접수일자 1993.07.26. 권리종류 소유권이전(박정문)이 최초이며, 이후 중소기업은행, 광주은행 등의 근저당권이 다수 설정되었다가 모두 말소되었습니다.

최근에는 신용보증기금, 신한은행, 전남신용보증재단, 한국무역보험공사, 한국농수산식품유통공사의 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리는 등기부상 을1 근저당권(1994-05-10, 중소기업은행)으로 표시되어 있으나, 해당 권리 역시 말소 예정입니다.

건물 등기부상에서도 을1 근저당권(1994-05-10, 중소기업은행)이 말소기준권리이며, 건물에 설정된 모든 근저당권 및 가압류 역시 말소될 예정입니다.

지상권에 대한 별도 명시된 내용은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 란에 '지상권개요:'로만 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 양진모 씨가 있으며, 보증금 1,200,000원, 차임 0원, 사업자등록일자 2024-05-08입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1,200,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 여수시 소라면 복산리의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역이나 공업 단지의 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 농업 및 일부 주거 활동이 주를 이루고 있습니다.

따라서, 공장 용도로서는 자체적인 생산 및 물류 활동을 위한 기반 시설이 중요하며, 주변의 보조 상업 시설이나 산업 지원 시설은 미비한 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 활용되고 있어, 일반적인 주거 생활 정보와는 다소 거리가 있습니다.

가장 가까운 마을은 "대곡마을"이며, 기본적인 편의시설이나 생활 기반은 소라면 소재지 또는 여수시 시가지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

가동, 라동은 공장(작업장), 나동, 마동은 창고, 바동은 작업장, 식당 및 사무실로 이용 중입니다. 바동에는 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었을 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 기계기구가 포함되어 있으나, 지상 컨테이너 2동은 제외되므로 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

건물 공부와의 차이가 일부 있습니다. 가동은 공부상 판넬지붕이나 현 강판지붕, 나동은 공부상 공장이나 현 창고, 마동은 공부상 블록조 스레트나 현 블록조 및 판넬조 판넬 및 강판지붕으로 확인되었습니다. 이러한 차이가 매각 진행에 미치는 영향은 미미할 수 있으나, 실제 이용에 제약이 있는지 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상으로, 실제 임차인이 존재하는지 여부와 계약 내용, 명도 조건 등을 사전에 파악해야 합니다.

토지이용계획상 자연녹지 지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 총 등기부채권액이 약 145억 원 이상으로 매우 높아, 채무 규모 대비 감정가 수준이 낮다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 복산리 농경지에 위치한 공장입니다.

현재 공장, 창고, 사무실 등으로 활용되고 있으며, 여러 동의 건물이 소재합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 토지이용계획상 자연녹지 지역으로 지정되어 있어 용도 제한이 있으며, 제시외 물건 및 공부와의 차이, 임대 관계 미상 등의 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

재매각 물건이라는 점과 압도적으로 높은 채무 총액 대비 낮은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

다수의 건물 및 넓은 토지 면적을 활용한 공장 용도의 개발 또는 재활용 가능성이 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

모든 등기부상 권리가 말소 예정이므로, 권리 분석 측면에서는 비교적 안전한 물건입니다.

여수시의 산업 및 물류 환경 변화에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 양진모 씨의 경우 대항력이 없어 인수할 보증금이 0원입니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

다만, 감정가 13억 1천만 원 대비 총 등기부채권액이 145억 원을 초과하는 매우 높은 수준임을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치 및 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 가치 평가를 통해 산정해야 하며, 본 자료만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 일반적으로 이러한 경우, 감정가보다 현저히 낮은 금액에서 입찰이 시작될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.