나이스옥션 법원경매 장흥 2023타경6622 [1] 전라남도 강진군 작천면 현산리 783-18 양어장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2023타경6622 [1] 전라남도 강진군 작천면 현산리 783-18 양어장 경매

• 사건번호: 2023타경6622
• 주소: 전라남도 강진군 작천면 현산리 783-18
• 용도: 양어장

장흥지원 경매2계 2023타경6622 | 소재지: 전라남도 강진군 작천면 현산리 783-18 | 감정가: 192,844,000원 | 최저가: 25,883,000원 | 용도: 양어장

1. 장흥지원 2023타경6622 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2023타경6622 (1)

소재지: 전라남도 강진군 작천면 현산리 783-13

용도: 양어장

감정가: 192,844,000원

토지면적: 2579.00㎡ (약 780.15평)

토지 지분율: 100% (제시된 면적에 대한 전체 지분으로 판단됨)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 3330.10㎡ (매각에 포함되는 수조설비 면적)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

-일괄매각, 본건 지상에 소재한 제시외 수조설비 매각에 포함됩니다.

-제시외 건물인 산란장(파이프조강판지붕 단층 19㎡)은 별도 건축물대장이 존재하며 매각에서 제외됩니다.

-본건 지상에 소재한 비닐하우스 작업장, 타인 소유 판넬지붕 창고, 저온저장고, 판넬지붕 관리사는 매각에서 제외됩니다. (자세한 사항은 현황조사 및 감정평가서 참고)

감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "박산마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지가 소재하는 마을 주변 경지정리지대로, 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태: 기호(1)은 부정형 평지로 작업장 및 일부 양어장으로 이용 중이며, 기호(2)는 세장형 평지로 양어장으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 기호(1),(2)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(783-17번지)를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역 (개, 돼지, 기타 가축, 닭, 오리, 메추리, 젖소 등 - 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등과의 직선거리 관련 부서 협의 필요)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다. 본건 위 지상의 수조 설비는 제시외 물건으로 별도 평가되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 "박산마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지가 잘 정리된 전형적인 농촌 마을입니다. 차량 접근은 가능하나, 해당 토지는 지적도상 맹지에 해당하며 인접 필지를 통해 출입해야 하는 다소 불편함이 있습니다. 작천면 지역은 농촌 중심지 활성화 사업 등이 추진되는 등 지역 개발이 이루어지고 있으나, 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자도 김OO입니다. 가장 중요한 권리 사항은 "법정지상권"이 성립될 여지가 있다는 점입니다. 법정지상권이란 토지와 그 위에 있는 건물이 원래 동일한 소유자에게 속해 있다가, 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 법률상 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여하는 것을 의미합니다. 본 건의 경우, 매각 대상이 토지이므로, 만약 토지 위에 타인 소유의 건물이 존재하고 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자는 토지를 자유롭게 사용, 수익, 처분하는 데 제약을 받을 수 있습니다. 해당 물건에는 건물이 0.00㎡으로 등재되어 있으나, 제시외 수조 설비와 제외되는 건물들이 존재하므로, 이에 대한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 소재지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있으며, 용도는 양어장으로 파악됩니다. 이는 해당 지역이 농업 및 관련 시설에 적합한 지역임을 시사합니다. 주변 환경이 농경지와 마을로 이루어져 있어, 일반적인 상업 활동이나 유흥업 등과 같은 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 다만, 양어장으로서의 사업 운영과 관련된 수요는 있을 수 있으나, 이는 해당 지역의 수산업 현황 및 경쟁력에 따라 달라질 수 있습니다. 작천면 자체는 농촌 지역으로, 중심지 활성화 사업을 통해 일부 시설이 개선되고 있으나, 대규모 상권으로 발전할 가능성은 낮아 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 전라남도 강진군 작천면 현산리에 위치한 농촌 지역에 해당합니다. 따라서, 대도시에서 제공되는 다양한 문화, 편의, 의료 시설은 부족할 수 있으며, 생활의 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다. 작천면 자체적으로는 농촌 중심지 활성화 사업 등을 통해 주민들의 생활 편의를 증진하려는 노력이 이루어지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 토지 매각 시, 지상 건물이 타인 소유이고 법정지상권이 인정될 경우 토지 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 통행권 확보가 중요합니다.

가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역에 속해 있어, 축산업을 영위하거나 확장하는 데 제약이 따릅니다.

제외 물건: 비닐하우스 작업장, 타인 소유 창고, 저온저장고, 관리사 등이 매각에서 제외되어, 토지 이용 시 관련 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리에 위치한 양어장 용도의 토지 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 양어장으로서 활용 가능한 시설(수조설비)이 매각에 포함되어 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지 자체는 지적도상 맹지에 해당하며, '법정지상권' 성립 가능성이 있어 토지 이용에 큰 제약이 따를 수 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 또한, 농림지역 및 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 속해 있어 토지 이용에 대한 규제가 존재합니다. 매각에서 제외되는 건물들이 있어, 이 부분에 대한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

양어장 운영 가능성: 기존 양어장 용도와 포함된 수조설비는 해당 사업을 지속하려는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

농업진흥구역 규제 완화: 2025년부터 농업진흥구역 내 규제가 완화되어 근로자 숙소 및 쉼터 설치 등이 가능해지고, 일부 시설의 면적 제한이 완화되는 등 토지 활용도가 높아질 가능성이 있습니다.

지역 개발 가능성: 작천면 지역에 진행되는 농촌 중심지 활성화 사업 등은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

낮은 감정가 및 유찰 가능성: 법정지상권 등의 복잡한 권리관계로 인해 유찰이 거듭될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (다만, 본 건의 최근 최저가는 2025년 10월 20일 기준 50,552,800원으로, 6회 유찰되었습니다.)

혐오시설 여부: 주변 탐색 결과, 본 물건이 위치한 현산리 일대는 주로 농경지와 주거지역으로 이루어져 있으며, 직접적으로 폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등과 같은 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역임을 고려할 때, 비인가 축사의 난립 등 환경적인 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

법원 정보

장흥지원 경매2계