나이스옥션 법원경매 광주 2023타경64110 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경64110 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경64110
• 주소: 광주광역시 북구 서양로 20, 6층602호
• 감정가: 55,000,000원
• 최저가: 693,862원
• 유찰 횟수: 19회
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매1계 2023타경64110 | 소재지: 광주광역시 북구 서양로 20, 6층602호 | 감정가: 55,000,000원 | 최저가: 693,862원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2023타경64110 (1)이며, 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층 602호 소재의 오피스텔입니다. 감정가는 55,000,000원이며, 부동산강제경매 물건으로 토지/건물 일괄매각 방식입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 6.59$\text{m}^2$ (약 1.99평)이며, 건물면적(전용면적)은 21.42$\text{m}^2$ (약 6.48평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 업무시설 및 근린생활시설 내 6층에 위치하며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보입니다.

1.3. 위치 및 환경

광주광역시 북구 소재 전남대학교 남측 인근에 위치하여 대학가를 중심으로 한 주상지대 환경입니다. 간선도로 접근성 및 대중교통 사정이 양호하여 교통 여건은 무난합니다. 급배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 전남대학교 캠퍼스 남측에 인접한 대학가 상권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 유동 인구가 풍부하고, 대학생 및 교직원 등을 주 수요층으로 하는 안정적인 임대 시장이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 환경 및 접근성

인근 간선도로 및 포장된 소로에 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 도로 교통 사정은 양호한 수준입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주위는 업무시설, 근린생활시설, 주거 시설이 혼재된 주상지대로서, 대학가 특성상 각종 식당, 카페, 편의시설 등 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(전남대학교)으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 목적이며 해당 오피스텔의 주거 이용에는 큰 제약이 없습니다.

2.4. 혐오시설 분석

주변에 현저한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으며, 전남대학교 주변의 활발한 상업 및 주거 기능이 주를 이루고 있어 환경 조건은 전반적으로 무난한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 건은 부동산 강제경매 물건이며, '재매각' 물건이라는 특이사항이 있습니다. 재매각은 통상적으로 매수인이 잔금을 미납하거나 입찰 자격에 문제가 있었을 때 발생하므로, 이전 경매의 최저가를 확인하고 입찰에 신중해야 합니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (매수인 인수주의)

가장 중요한 잠재적 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재한다는 점입니다.

* 등기 사항: 을구 순위 9번 임차권등기 (2022. 5. 30. 등기)

* 보증금: 5,000만원

* 대항력 판단: 전입일(2021. 3. 25.)이 말소기준권리보다 앞설 경우, 매수인에게 대항력이 있습니다.

* 리스크: 배당에서 임대차보증금 5,000만원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 *매수인이 인수*해야 하는 위험이 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 (명도 및 추가 비용)

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 잔여 보증금 인수뿐만 아니라 명도(집을 비우게 하는 절차) 과정에서 임차인과의 협상 및 법적 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 오피스텔은 전남대학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 5,000만원의 대항력 있는 임차권등기라는 치명적인 권리상의 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰을 고려할 경우, 예상되는 임차인 인수액을 정확히 산정하여 이를 입찰가에 반영하는 보수적인 전략이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 전남대학교 앞 캠퍼스 타운으로, 소형 오피스텔의 임대 수요가 꾸준하고 공실 위험이 낮습니다.

소액 투자: 감정가 대비 실제 투입되는 금액(입찰가 + 인수액)을 잘 조절할 경우, 소액으로 대학가 핵심 상권의 부동산을 확보할 수 있습니다.

4.3. 결론 및 유의사항

권리관계가 매우 복잡하고 매수인이 인수해야 할 금액이 클 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 배당표 등을 확인하여 임차인의 배당 여부와 인수할 금액을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 재매각 사유와 현재 진행되는 경매 절차의 상태를 추가적으로 확인하고 전문가의 컨설팅을 받는 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계