나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5354 [1] 광주광역시 북구 우산동 4-1 우산동우미프라자아파트 지하1층6호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5354 [1] 광주광역시 북구 우산동 4-1 우산동우미프라자아파트 지하1층6호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2024타경5354 | 소재지: 광주광역시 북구 평교로18번길 50, 지하1층6호 (우산동,우산동우미프라자아파트) | 감정가: 219,000,000원 | 최저가: 40,186,675원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5354 (1)

소재지: 광주광역시 북구 우산동 4-1 우산동우미프라자아파트 지하1층6호

용도: 근린생활시설 (상가)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 219,000,000원

토지면적: 102.61㎡ (약 31.04평)

건물면적: 696.98㎡ (약 210.84평)

1.2. 물건 개요

본 건은 광주광역시 북구 우산동 소재 '문화중학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대에 소재합니다.

해당 물건은 우미프라자 아파트(총 114세대, 20층) 지하 1층에 위치한 상가(근린생활시설)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 - 지상20층 건 내 제지1층 제6호이며, 현재 상가로 이용 중(내부 공사중)인 상태입니다.

토지는 사다리형 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준주거지역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역은 상업시설 건축에 유리하며, 전통상업보존구역은 용적률 등의 이점을 활용할 수 있어 잠재적 가치가 높습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요가 확보되어 있는 주거지대 내에 위치합니다.

주변은 아파트, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에 대형마트와 근린공원이 소재하여 생활 편의성이 우수하며, 교육환경도 양호한 것으로 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

도로 상태는 서측 및 남측, 북측으로 폭 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해있으며, 단지 내 지하주차장 설비가 되어있어 차량 접근성 및 주차 편의성은 양호합니다.

2.3. 혐오 시설 여부

주변에 특기할 만한 대형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 강OO으로 동일하며, 채권자는 국OOO입니다.

권리 관계상 복잡한 임차인이 개입된 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 임대차 관계는 미상인 점을 고려하여 낙찰 후 명도 진행 시 점유자 현황 확인이 필요합니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

1. 미납 관리비: 2024.08.26.자 관리소 제출 문건에 의하면, 연체된 관리비 총액은 목록1 10,076,389원과 목록2 42,210,673원을 합산한 **52,287,062원**입니다. 이는 매수인이 인수할 가능성이 있는 공용부분 관리비에 해당할 수 있으므로, 입찰 전 체납액과 공용/전용부분의 구분 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 하는 **가장 중요한 리스크**입니다.

2. 구분소유권: 현재 구분건물 사이에 경계벽이 없으나, 건축물 현황도 및 평면도에 의해 위치와 면적이 특정되고 복원이 용이하므로 구분소유권이 성립하는 것으로 판단되었습니다. 낙찰 후에는 구분 건물의 경계 복원 등의 조치가 필요할 수 있습니다.

3. 이용 상태: 감정평가서 제출 당시(2024.07.11.) 내부 공사 중이었으며, 현재 상태에 대한 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

4. 상권 분석 및 투자 방향

4.1. 상권 및 이용 현황

본 건은 대규모 아파트 단지(우미프라자)의 지하 1층 상가로, 고정 고객 확보에는 유리할 수 있습니다.

다만, 지하층이라는 지리적 한계와 현재 내부 공사 중이라는 점은 초기 상권 형성 및 임대 시점에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

이용 상태는 상가(근린생활시설)이므로 다양한 업종으로의 활용이 가능하며, 특히 주거 밀집 지역의 특성을 살린 생활 편의시설(예: 스크린 골프, 요가/필라테스, 대형 학원 등)로의 전환을 고려할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. 미납 관리비 인수 리스크(5천만원 초과).

2. 내부 공사 중이므로, 추가적인 시설 투자가 필요하며, 현황 파악의 어려움이 있음.

3. 경계벽 부재 문제로 인한 소유권 행사 및 임대 시의 제약.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 광주 북구 우산동의 주거 밀집 지역 내 **준주거지역**에 위치한 대형 근린생활시설(상가)입니다.

건물 면적이 696.98㎡ (약 210.84평)으로 매우 넓고, 감정가가 2억 1천 9백만 원으로 면적 대비 저렴하게 평가되었습니다.

최대 리스크는 5천만 원이 넘는 미납 관리비 인수 여부와 경계 복원 문제이나, 이는 낙찰가를 통해 충분히 상쇄할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 넓은 면적과 준주거지역의 장점: 210평이 넘는 대형 면적으로, 분할 임대 또는 대형 시설(체육시설, 병원 등) 유치에 유리합니다.

2. 저렴한 감정가: 건물 면적 대비 감정가가 매우 저렴하게 책정되어 있어, 미납 관리비 인수 리스크를 감안해도 충분한 가격 경쟁력이 있습니다.

3. 고정 배후 수요: 114세대 아파트 단지 내 상가로, 고정적인 배후 수요 확보가 용이합니다.

4. 전통상업보존구역: 규제적 제한이 있을 수 있으나, 향후 용적률 완화 등의 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

**결론: 미납 관리비에 대한 정확한 분석과 법률 자문을 바탕으로 입찰한다면, 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다. 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후, 인수금액을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.**

법원 정보

광주지방법원 경매1계