나이스옥션 법원경매 광주 2024타경74008 [1] 광주광역시 남구 주월동 543-9 주월동마이다스빌 101동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 "금당중학교" 남측 인근에 위치한 "주월동마이다스빌" 101동 14층 1406호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 교육시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 14층 1406호(복도식, 남향)로서
·외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전, 도시가스설비, 개별난방설비, 도시가스 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 완경사지대 내에 위치하나, 대체로 자체평탄시되며, 아파트 부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 주출입구가 소재하며, 폭 약 10M 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경74008 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 주월동 543-9, 주월동마이다스빌 101동 14층1406호

* 용도: 아파트

* 건물명: 주월동마이다스빌 101동

* 전용면적: 40.12㎡ (약 12.13평)

* 대지권면적: 19.79㎡ (약 5.99평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 슬래브지붕 (지하 1층, 지상 15층 중 14층)

* 사용승인일: 1999년 12월 20일

* 감정가: 114,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 최초 감정가액: 114,000,000원

* 재매각 및 공동담보 물건

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 19.79㎡

* 토지 지분: 19.7868㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 남구 주월동에 소재하며, "금당중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 서측으로 폭 약 10M 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 주출입구가 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 본건의 말소기준권리는 광주지방법원의 강제경매개시결정(2024타경74008) 등기(갑6)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 을구 8번 주택임차권(김현경)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현경

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 02일

* 확정일자: 2020년 02월 21일

* 대항력: 있음

* 등기부상 내용: 을구 8번 임차권은 "인수"로 기재되어 있으나, 김현경 본인이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 채권액(107,619,951원)이 임차보증금(105,000,000원)보다 많아 배당 시 보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 실질적으로 0원으로 판단됩니다.

3.3. 등기부상 주요 권리 사항 (요약)

* 갑2: 소유권이전 (주식회사금호주택, 2007.04.27.)

* 갑3: 소유권이전 (현주산업개발주식회사, 2018.03.30., 매매가 109,000,000원)

* 을8: 주택임차권 (김현경, 105,000,000원, 2024.03.25. 등기, 인수)

* 갑6: 강제경매 (김현경, 107,619,951원, 2024.06.20. 등기, 말소, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 아파트 시세

* 최근 매매 사례:

* 2025년 2월 19일, 7층, 40.119㎡ 거래가 80,000,000원

* 2025년 12월 01일, 4층, 40.119㎡ 거래가 96,270,000원

* 현재 감정가는 114,000,000원이나, 최근 거래가는 80,000,000원 ~ 96,270,000원 수준입니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 재매각 진행 등으로 인해 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 매매/임대 동향

* 해당 아파트 단지는 1999년에 건축되어 연식이 있으나, 지속적인 거래가 이루어지고 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 주월마이다스빌1차

* 총 세대수: 100세대

* 총 동수: 1개동

* 최고층/최저층: 15층 / 지하 1층 (표제부 정보 기준)

* 주차대수: 총 70대 (총괄표제부 정보 기준)

5.2. 편의시설 및 설비

* 건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스 개별난방 방식이며, 기본적인 생활 편의 시설을 보유하고 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 062-654-5179

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 가능성

* 을구 8번 김현경 임차인의 보증금 105,000,000원은 등기부상 인수 대상입니다.

* 그러나 임차인이 채권자로 강제경매를 신청하여 경매가 진행되었으므로, 경매 절차를 통해 보증금이 회수될 가능성이 높습니다.

* 이에 따라 매수인이 실질적으로 인수하는 보증금은 0원으로 예상되나, 배당 결과에 따라 변동 가능성은 있습니다.

6.2. 재매각 사유

* 본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 불발 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (예: 권리관계, 명도 저항 등)

6.3. 임대 관계 미상

* 현재 임차인의 점유 여부 및 임대 조건이 명확하지 않아, 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 연식 및 관리 상태

* 1999년 사용승인된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계상 인수되는 임차보증금이 실질적으로 0원으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 볼 수 있으나, 재매각 진행 이력과 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 실질 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 권리상 안전한 경매 물건입니다.

* 주월동 소재 아파트로, 지역 내 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 향후 재매각 사유 해소 및 명확한 권리관계 확인 시, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 최근 매매 실거래가 (8000만원 ~ 9627만원)

* 본건 감정가 (11400만원)

* 재매각 진행으로 인한 잠재적 리스크 고려

* 인수 보증금 0원 판단

* 권장 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 최근 최고 실거래가(9627만원)를 고려하여 1억원 내외의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮으므로, 낙찰 후 명도 비용 및 추가적인 수리 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.