나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82535 [1] 광주광역시 서구 농성동 444-11 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82535 [1] 광주광역시 서구 농성동 444-11 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경82535
• 주소: 광주광역시 서구 천변좌로 96-9
• 감정가: 287,056,340원
• 최저가: 128,601,240원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매1계 2024타경82535 | 소재지: 광주광역시 서구 천변좌로 96-9 | 감정가: 287,056,340원 | 최저가: 128,601,240원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경82535 (1)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 287,056,340원

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 광주광역시 서구 농성동 444-11

토지면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

건물면적: 58.41㎡ (약 17.67평)

건물 제시외면적: 19.75㎡ (약 5.97평) - 총 건물 면적 약 78.16㎡ (약 23.64평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역

1.3. 매각 조건 및 주요 사항

- 일괄매각이며, 제시외 건물(㉠-㉢, 조적조 판넬지붕 단층 차양)이 매각에 포함됩니다.

- 감정가 대비 위치 및 면적을 고려하여 투자가치를 판단해야 합니다.

2. 감정 평가 요약

2.1. 토지 평가 요약

위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 농성동 소재 "광천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택 등이 주를 이루는 주택지대로 제반 환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 1m 내외의 시멘트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 보통입니다.

제한상태: 제2종일반주거지역으로 용적률 및 건폐율 상한선 내에서 건축 행위가 가능합니다.

2.2. 건물 평가 요약

건물의 구조: 기호 2-(가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택(주된 용도)이며, 기호 2-(나)는 물치(창고 등) 용도의 건물입니다.

이용상태: 주택은 거실1, 주방1, 방2, 다용도실1의 구조로 이용 중입니다. 제시 외 건물은 차양 용도입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 전기, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다. 전체적으로 연식이 있는 단독주택의 형태입니다.

3. 입지 분석

3.1. 입지조건 및 교통

본 건은 광주 서구 농성동의 주택 밀집지역에 위치하며, 광천초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 접하고 있는 도로 폭이 약 1m 내외로 매우 좁아 차량 진출입 및 주차에 제한적일 수 있습니다. 차량 접근 자체는 가능하나, 실제 통행은 불편할 수 있습니다. 무진대로 및 죽봉대로 연선이 가까워 광주 시내외 이동은 비교적 용이한 편입니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

광주를 대표하는 상업 및 교통의 요충지인 유스퀘어(광주종합버스터미널)와 광주신세계백화점, 이마트 광주점 등이 도보 10분 내외 거리에 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다. 유스퀘어 문화관의 영풍문고, CGV 광주터미널 등의 문화시설 이용도 편리하며, 무진대로와 죽봉대로를 따라 다수의 의료 시설 및 편의 시설이 밀집되어 있어 주거 만족도가 높을 수 있는 입지입니다.

4. 권리분석 및 리스크

4.1. 권리분석

본 건은 소유자 및 채무자가 농OOOOOO으로 동일한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 통상적으로 임차인의 대항력 여부만 면밀히 검토하면 되며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 만한 중대한 권리상의 하자는 없을 것으로 예상됩니다. (단, 현장조사 및 추가 서류 확인 필요)

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

일괄매각 조건이지만, 제시외 건물(차양 등)이 포함되어 있습니다. 이는 매각가에 포함되므로 철거 및 보존에 대한 계획이 필요할 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 '목록1 토지 중 일부는 도로로 이용 중'이라는 점입니다. 도로로 이용된 면적이 미미하다고 평가되었으나, 정확한 경계측량이 반드시 필요하며, 도로점용 부분에 대한 법적 리스크를 분석해야 합니다. 좁은 도로 폭(약 1m)과 결합되어 건축 행위 시 사선 제한 등 법규 적용에 불리할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구의 핵심 상권 및 교통 요충지 인근에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어난 단독주택입니다. 토지 면적은 39평대로 소규모이나, 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 주거 환경 개선 여지가 있습니다. 다만, 1m 폭의 도로 접면과 도로로 이용되는 토지 부분이 리스크로 작용할 수 있어, 이에 대한 명확한 사전 확인 및 측량 후 입찰해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 유스퀘어, 신세계백화점, 이마트 등 광주 핵심 상업시설을 도보권에서 이용할 수 있는 매우 희소성 있는 주거 입지입니다.

제2종일반주거지역: 향후 재개발, 리모델링 또는 신축 시 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어 토지의 잠재 가치가 높습니다.

토지 투자 목적: 건물의 가치보다는 광천동 일대의 토지 가치 상승에 초점을 맞춘 투자가 적합합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계