나이스옥션 법원경매 광주 2023타경2839 [1] 광주광역시 광산구 하남동 785 다승빌딩 1동 4층401호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경2839 [1] 광주광역시 광산구 하남동 785 다승빌딩 1동 4층401호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경2839
• 주소: 광주광역시 광산구 용아로399번길 51, 1동 4층401호 (하남동,다승빌딩)
• 감정가: 6,476,000,000원
• 최저가: 1,485,440,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2023타경2839 | 소재지: 광주광역시 광산구 용아로399번길 51, 1동 4층401호 (하남동,다승빌딩) | 감정가: 6,476,000,000원 | 최저가: 1,485,440,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2023타경2839 (1)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호 광주지방법원 2023타경2839 (1) 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 건은 광주광역시 광산구 하남동 785 다승빌딩 1동에 위치한 근린생활시설(401호 외 3개호)로서, 총 감정가 6,476,000,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 토지면적은 701.39$\text{m}^2$ (약 212.29평), 건물면적은 7095.84$\text{m}^2$ (약 2146.42평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 일부 층(3층, 4층, 5층)을 포함하고 있습니다. 현재 이용 상태는 체력단련장(헬스장) 및 목욕장으로 활용 중입니다.

1.2. 핵심 주의사항 및 리스크 요약

본 건은 다수의 법적 및 물리적 특이사항을 내포하고 있어 면밀한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다. 가장 중요한 리스크는 유치권 신고(7억 원, 성립 여부 불분명), 일부 호실(402호)의 무단 대수선에 따른 위반건축물 등재 및 거액의 이행강제금(약 9,147만 원) 부과 가능성입니다. 또한, 매각대상 호실 전부가 인접한 다승빌딩 2동과 벽체 제거 및 연결 통로를 통해 함께 사용되고 있어, 낙찰 후 이용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 하남동 홈플러스 남서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 밀집된 상업 지구입니다. 주변은 상가와 업무시설이 혼재된 상권의 중심지 역할을 하고 있으며, 상권의 활성도가 높은 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 단지까지 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 남측으로 왕복 5차선, 서측 및 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 우수합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(장OOOOOO)입니다. 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 유치권 및 기타 채권

2023. 07. 03. 주식회사 뉴파크종합건설로부터 공사대금채권 700,000,000원에 대한 유치권이 신고되어 있습니다. 다만, 그 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰자는 유치권 배제와 관련된 명도 소송 등 추가적인 법률 비용과 시간을 고려해야 합니다.

3.3. 위반 건축물 및 연결 통로 리스크

일련번호 나)(402호)는 무단 대수선(벽체 제거 및 연결 통로 설치)으로 인해 위반건축물로 등재되어 있으며, 약 91,477,000원의 이행강제금(2024.12.05.자 회신 참조)이 부과될 수 있습니다. 401호 역시 402호와 벽체 제거 후 체력단련장으로 사용 중이며, 301호, 401호, 402호, 501호 전 호실이 인접한 다승빌딩 2동과 연결되어 일체로 사용되는 점은 낙찰 후 용도 변경 또는 재활용 시 큰 장애 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석 및 이용현황

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 광산구 하남동 상권은 주거 지역을 배후로 하는 항아리 상권의 특성을 가지며, 대형 마트(홈플러스) 인근에 위치하여 유동 인구가 확보된 안정적인 상권입니다.

4.2. 현 이용 상태

일련번호 가)(401호)는 공부상 용도 '사무소'이나, 402호와 합쳐 현재 '체력단련장'(헬스장)으로 사용 중입니다. 일련번호 다)(301호)와 라)(501호)는 '목욕장'으로 사용 중입니다. 이처럼 용도 변경된 상태로 이용 중인 점과, 4개 호실 전체가 인접 건물과 물리적으로 연결되어 일체화된 상태로 사용되고 있음을 인지해야 합니다. 일괄매각에는 보일러설비, 내부마감재 등 별도의 설비도 포함됩니다.

5. 생활 정보

본 건은 상업지역 내에 위치하여 주거 편의시설보다는 상업 인프라가 발달되어 있습니다. 대형 마트가 인접해 있어 상권의 중심 기능을 수행하며, 도로 접근성이 좋아 물류 및 고객 접근성이 우수합니다. 주변에는 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 7억 원 상당의 유치권이 신고되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성.

2. 위반 건축물 및 이행강제금: 402호의 위반 건축물로 인한 거액의 이행강제금 발생 가능성. (낙찰자가 승계함)

3. 건물 통합 이용 문제: 매각 대상 4개 호실 모두가 인접 건물과 물리적으로 연결되어 있어, 분리 매각이나 독립적인 활용이 사실상 불가능함. (인접 건물과의 협상 또는 연결 통로 원상 복구 비용 발생 가능성)

4. 용도 변경 리스크: 401호의 공부상 용도(사무소)와 현황 용도(체력단련장)의 불일치 문제.

7. 종합 의견

본 건은 우수한 입지와 대형 시설(헬스장, 목욕장)로 현재 활발히 이용되고 있는 상업용 물건입니다. 감정가 규모가 크고 다수의 호실을 일괄 매각하는 건이므로, 상업 시설 운영 노하우가 있는 법인 또는 대규모 투자자에게 적합합니다. 다만, 유치권과 위반 건축물로 인한 이행강제금, 그리고 인접 건물과의 물리적 연결 문제는 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다. 특히, 이행강제금과 원상 복구 비용을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 분석하고, 인접 건물 소유주와의 관계 및 향후 협의 가능성을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

1. **우수한 상업 입지:** 홈플러스 인근, 왕복 5차선 도로에 접한 뛰어난 접근성과 가시성.

2. **현황 시설 활용:** 대형 체력단련장 및 목욕장으로 즉시 활용 가능하여 시설 인테리어 비용 절감 효과. (단, 연결 통로 문제 해결 전제)

3. **토지/건물 일괄 매각:** 안정적인 수익형 부동산 투자 가능성.

4. **대형 평수 희소성:** 상권 내에서 대규모 면적을 필요로 하는 업종(예: 대형 병원, 프랜차이즈)에게 매력적인 물건.

법원 정보

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