나이스옥션 법원경매 광주 2023타경4460 [1] 광주광역시 서구 매월동 750-4 지하1층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경4460 [1] 광주광역시 서구 매월동 750-4 지하1층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경4460
• 주소: 광주광역시 서구 전평길 41, 지하1층101호
• 감정가: 1,059,000,000원
• 최저가: 242,910,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2023타경4460 | 소재지: 광주광역시 서구 전평길 41, 지하1층101호 | 감정가: 1,059,000,000원 | 최저가: 242,910,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경4460 (1)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 750-4 지하1층101호 외 4개호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산강제경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

감정가: 1,059,000,000원

토지면적: 245.61㎡ (약 74.29평)

건물면적: 236.00㎡ (약 71.39평)

토지 지분율: 24561.46

건물 지분율: 23600

특이사항: 중복병합사건, 중복사건.

주의사항: 동측 접면도로 기준 지하1층이나, 북서측 접면도로 기준으로는 지상1층임. (실질적인 이용상태 확인 필요)

1.2. 물건 상세 분석

**위치 및 환경**

본 건은 광주광역시 서구 매월동 소재 "광주대동고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 상가단지는 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 동측으로 왕복 2차선, 북서측으로 노폭 약 5~6m의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

**건물 구조 및 이용상태**

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상3층 건물 중 제지하1층 제101호 외 4개호(총 5개호)입니다. 외벽은 돌붙임마감, 강화유리마감, 징크판넬마감 등으로 마감되었으며, 내부는 근린생활시설로 이용 중입니다. 급배수위생설비, 일부 시스템냉난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

**토지 이용계획**

본 건은 2필 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 **도시지역**, **생산녹지지역**, **자연녹지지역**이 혼재되어 있으며, **상대보호구역**(광주대동고등학교) 및 **비행안전제6구역**(전술)에 해당합니다. 향후 토지 이용이나 건축 행위 시 해당 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 컨설팅 분석 (경매 컨설턴트 의견)

2.1. 입지 조건 및 상권 분석

**최고의 입지:**

본 건은 "광주대동고등학교" 인근에 위치하며, 주거시설(연립주택)과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 북서측 도로 기준 지상 1층으로 활용 가능한 '지하 1층'이라는 점은 저렴한 가격으로 1층에 준하는 효과를 볼 수 있는 잠재적인 장점입니다. 동측 왕복 2차선 도로와 북서측 5~6m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 복합적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

**상권 분석:**

주변에 연립주택 등 주거시설이 분포하나, 상권이 밀집된 핵심 상권은 아니며, 인근 주거민들을 대상으로 하는 근린생활형 상권으로 판단됩니다. 현재 5개 호실이 근린생활시설로 이용 중인 만큼, 업종 선택 시 주변 주거지 및 학교 관련 업종(학원, 편의시설, 식당 등)을 고려하는 것이 유리해 보입니다. 토지 이용계획상 녹지지역이 일부 포함되어 있어 상권 확장에 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

**경매 구분:** 부동산강제경매 (채권자: 최OO)

**채무/소유:** 채무자 주OOOOOO, 소유자 (OOOOOOO

**특이사항:** 중복병합사건, 중복사건으로 진행 중입니다. 권리 관계의 복잡성을 의미할 수 있으므로, 매각기일 전까지 말소기준권리를 철저히 분석하고 이해관계인(채무자, 채권자, 임차인 등) 목록을 통해 잠재적인 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

**임대 관계:** 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 및 임차인 현황을 통해 실제 임차인 유무, 보증금, 월세 등의 상세 내역을 반드시 확인해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설 (혐오 시설 포함)

**생활 정보:**

본 건은 광주대동고등학교 남서측에 위치하여 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 **상대보호구역**에 속합니다. 이는 유해시설의 입점에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다. 주변에 연립주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설에 대한 수요는 존재합니다.

**혐오 시설:**

검색 결과, 소재지 인근에 **쓰레기 매립장**(위생매립장), **하수처리장**과 같은 잠재적 혐오 시설이 존재할 수 있습니다. (주변 부동산 정보 및 시설의 위치는 변동 가능성이 있으므로 현장 방문을 통해 정확한 위치 및 영향을 파악해야 합니다.)

2.4. 잠재적 리스크

1. **지하/지상 이중성:** 동측 기준 지하 1층, 북서측 기준 지상 1층이라는 구조적 특성으로 인해, 실제 이용상의 효율성은 높을 수 있으나, 건축물대장상 '지하'라는 표기가 임차인 유치나 금융권 대출 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

2. **용도지역 제한:** 토지이용계획상 **생산/자연 녹지지역**이 포함되어 있어, 향후 건물의 증축/개축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

3. **상대보호구역:** 학교 환경 위생 정화 구역 내에 있어 입점 가능한 업종에 제약이 따르므로, 사업 계획 시 업종 선택에 신중해야 합니다.

4. **권리관계 복잡성:** '중복병합사건, 중복사건'은 배당 관계 및 경매 절차 진행에 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

본 건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 근린생활시설 (5개호 일괄매각)입니다. 감정가 10억 5천 9백만원은 주변 상권과 토지 이용계획상의 제한을 고려하여 적정성을 판단해야 합니다. 지하와 지상의 이중적 특성을 활용할 수 있는 업종(창고형 매장, 대형 식당 등)을 유치할 경우 유리할 수 있습니다. 권리관계(임차인 유무 및 대항력)와 토지이용계획 제한사항에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

**투자 포인트:**

1. **실질적 1층 효과:** 북서측 도로 기준 지상 1층으로 활용이 가능하여 실질적인 노출 효과를 누릴 수 있습니다.

2. **배후 주거 수요:** 연립주택 등 주변 주거시설이 분포하여 기본적인 근린생활시설 수요는 확보되어 있습니다.

3. **다수 호실 일괄매각:** 5개 호실을 일괄로 매입하여 공간 통합 및 규모의 경제를 통한 활용 가치를 높일 수 있습니다. (통째로 매입 후 분할 임대 전략 고려)

법원 정보

광주지방법원 경매10계