나이스옥션 법원경매 광주 2023타경67584 [1] 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 6층629호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경67584 [1] 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 6층629호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2023타경67584
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람로 36, 6층629호 (송월동,엠스테이호텔나주)
• 감정가: 95,000,000원
• 최저가: 24,904,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 숙박시설

광주지방법원 경매10계 2023타경67584 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람로 36, 6층629호 (송월동,엠스테이호텔나주) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 24,904,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서 (광주지방법원 2023타경67584)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경67584 (1)

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 6층 629호 및 지하1층 101호

용도: 숙박시설 (호텔 객실 및 연회장)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 95,000,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 매각 대상 및 면적 현황

매각 대상: 토지/건물 지분 매각 (일괄매각)

토지면적 (총면적): 333.55㎡ (약 100.90평)

토지 지분율: 713.907328 중 713.907328

건물면적 (총면적): 2371.54㎡ (약 717.41평)

건물 지분율: 5074.320512 중 5074.320512

주의 사항:

- 본 건은 목록1 숙박시설(호텔객실, 629호)과 목록2 숙박시설(연회장, 지하1층 101호)을 포함한 일괄매각 건임.

- 목록2는 등기부상 갑구 222번 지분 *전부* 매각이며, 갑구 211번 및 219번 각 지분은 매각에서 제외되는 지분 매각의 복합적인 형태를 띠고 있어 권리 관계에 대한 정밀한 분석이 요구됨.

- 목록2 대지권의 목적인 토지 전부에 별도등기(신탁등기)가 있음.

- 공부상 명칭은 '엠스테이호텔나주'이나, 실제는 '나주센텀호텔 및 빛가람호텔'로 이용 중인 것으로 감정평가서에 명시됨.

- 목록2 지하 1층 101호 부분은 건축물현황도상 B101호와 B102호로 구분되어 있으나, 집합건축물대장상 102호는 존재하지 않고 101호와 B101호/B102호의 합산 면적이 유사하여 101호로 평가되었음. (실제 현황은 한 공간으로 사용 중)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 (최고의 입지:)

위치 및 환경:

본 건은 전라남도 나주시 송월동 소재 "나주역" 북동측 인근에 위치함. 부근은 상업나지, 숙박업소 등이 혼재하는 미성숙상가지대로 성숙도는 다소 낮은 편이나, 나주역 역세권 개발 가능성을 내포하고 있음.

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물(2016.5.16 사용승인) 내 6층 629호(객실)와 지하 1층 101호(연회장)임. 외벽은 인조석 및 알미늄복합판넬 등으로 마감되었고, 객실은 벽지, 카펫갈기 등으로 내부 마감됨. 기본적인 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

교통 여건:

나주혁신도시로 이어지는 간선도로망이 잘 정비되어 있고, 인근에 나주역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

토지 이용 계획:

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 30m-35m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하는 각지로서, 상업적 개발 가치가 높은 토지임.

2.2. 권리 분석

경매 구분:

부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매임.

지분 매각의 복잡성:

가장 중요한 권리 분석 대상은 '지분 매각'과 '목록2의 갑구 지분 제외 매각' 및 '신탁등기 별도등기'임. 토지와 건물 모두 지분 매각이며, 목록2의 경우 매각되는 지분이 특정 등기부상의 지분(갑구 222번)에 한정되고 다른 지분은 제외되어 복잡성을 높이고 있음.

신탁등기:

목록2 대지권의 목적인 토지 전부에 '별도등기(신탁등기)'가 존재함. 이는 매각 후 신탁 관계 해소 및 소유권 이전에 복잡한 법적 절차가 수반될 수 있으므로, 해당 신탁 관계의 내용(수익자, 위탁자 등) 및 경매로 소멸 여부를 반드시 확인해야 함.

임대차 관계:

제출된 자료에는 임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 없으나, 숙박시설 및 연회장으로 실제 이용 중이므로 현황조사서 및 임차인 유무를 면밀히 분석하여 명도(인도명령 대상 여부) 리스크를 최소화해야 함.

2.3. 상권 분석

지역 상권:

본 건이 위치한 지역은 나주역 인근의 상업지구이며, 미성숙상가지대이나 '나주역'이라는 핵심 교통 거점을 끼고 있음. 숙박시설 및 연회장은 기본적으로 역세권 유동 인구 및 주변 관공서, 기업 등의 수요에 크게 의존함.

용도별 특징:

기호(1) 호텔 객실(629호)은 비즈니스 및 관광 수요를, 기호(2) 연회장(지하 1층 101호)은 인근 지역의 예식, 기업 행사, 세미나 등의 단체 수요를 주 타겟으로 함. 실제 운영 명칭이 '나주센텀호텔 및 빛가람호텔'인 점을 고려할 때, 복수의 호텔 브랜드 또는 기능으로 운영 중인 것으로 보임.

성숙도:

"미성숙상가지대로 성숙도는 다소 낮은 편"이라는 감정평가사의 의견은 현재 상권이 완전히 활성화되지 않았음을 시사하며, 이는 향후 발전 가능성과 현 시점에서의 수요 부족이라는 양날의 검으로 작용할 수 있음.

2.4. 생활 정보

교통 편의:

나주역이 인접해 있어 타 지역과의 접근성이 매우 우수함. 간선도로망이 정비되어 차량 이동도 용이함.

주변 환경:

일반상업지역에 위치하며, 호텔 부지로 장방형의 평탄한 형상임. 주변에는 상업 시설과 숙박 시설이 혼재함.

혐오 시설:

제공된 정보 및 검색 결과에서 특정 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 투자 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적임.

2.5. 잠재적 리스크

공유물 지분 매각 리스크:

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점임. 낙찰자는 해당 부동산의 다른 공유자들과 함께 소유권을 갖게 되며, 향후 부동산의 사용, 수익, 처분에 있어 공유자 간의 협의가 필수적임. 협의가 원활하지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 문제를 해결해야 할 수 있으며, 이는 시간과 비용을 수반함.

권리 관계의 복잡성:

목록2의 지분 제외 매각, 신탁등기 존재, 그리고 공부상 명칭과 실제 운영 명칭의 상이함 등 여러 특이사항이 복합적으로 얽혀 있어, 일반 경매 물건 대비 권리 분석에 대한 전문성이 높게 요구됨. 특히 신탁등기와 지분 매각의 연계성을 신중히 따져보아야 함.

미성숙 상권 리스크:

상권의 성숙도가 낮은 편이므로, 예상 수익성 및 수요 예측에 있어 보수적인 접근이 필요함.

2.6. 종합 의견

본 건은 나주역 인근 일반상업지역에 위치한 숙박시설(호텔 객실 및 연회장) 지분 매각 건임. 위치적으로는 나주역세권의 교통 여건과 상업적 잠재력을 갖추고 있으나, 복잡한 지분 매각 및 신탁등기 관련 특이사항으로 인해 권리 분석의 난이도가 매우 높은 물건임. 특히, 지분 매각 특성상 낙찰 후 다른 공유자와의 협상 및 정리 과정이 필수적으로 요구되므로, 일반 투자자보다는 지분 매각 경험이 풍부하거나 전문가의 도움을 받을 수 있는 투자자에게 적합함.

2.7. 투자 포인트

역세권 상업시설:

나주역 인근의 일반상업지역에 위치하여 장기적인 상권 활성화 및 역세권 개발에 따른 지가 상승의 잠재력이 있음.

용도 변경 및 활용 가능성:

일반상업지역 내 숙박시설로, 향후 상권이 성숙되면 용도 변경(집합상가 등)을 통한 다양한 활용 방안을 고려할 수 있음 (단, 지분 매각의 제약 존재).

감정가 대비 유찰 시 매력 상승:

복잡한 권리 관계로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 감정가(95,000,000원) 대비 가격이 하락할 경우 지분 정리 비용을 감안한 공격적인 투자 기회를 얻을 수 있음.

법원 정보

광주지방법원 경매10계