나이스옥션 법원경매 광주 2023타경84381 [1] 전라남도 영광군 염산면 상계리 492-1 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경84381 [1] 전라남도 영광군 염산면 상계리 492-1 도로 경매

• 사건번호: 2023타경84381
• 주소: 전라남도 영광군 염산면 상계리 492-1
• 감정가: 49,856,673원
• 최저가: 11,437,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 도로

광주지방법원 경매10계 2023타경84381 | 소재지: 전라남도 영광군 염산면 상계리 492-1 | 감정가: 49,856,673원 | 최저가: 11,437,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 광주지방법원 2023타경84381 (1)호 부동산 강제경매 사건 물건에 대한 분석 자료입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 영광군 염산면 상계리 492-1 외

용도: 도로 외 전, 자연림

감정가: 49,856,673원

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 신OOOOO

소유자: 우OO

1.3. 면적 정보

토지 총 면적: 43,511.00㎡ (약 13,161.7평)

토지 지분율: 621772.1900000001 (토지일부지분매각)

건물 면적: 0.00㎡ (본 건은 토지 매각 건으로 건물 면적은 없음)

2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 염산면 상계리 소재 "상논마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 소재하는 마을 주변 산림지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

일련번호 1)과 3)은 농림지역 및 임업용산지/준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있으며, 일련번호 2)는 보전관리지역 내 비포장도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용 상태는 일련번호 1)이 부정형 급경사의 전 및 자연림, 일련번호 2)가 부정형 완경사의 비포장도로, 일련번호 3)이 부정형 완경사의 전 및 자연림 상태입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 농어촌버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

다만, 일련번호 3)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 진출입 시 불편함이 있을 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설

본건 주변은 전형적인 농촌 및 산림 지대로, 대형 마트, 병원, 학교 등의 도시형 생활편의시설은 원거리에 위치할 것으로 추정되어 기본적인 생활 정보는 미흡합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역(일부 면적 이하의 양, 사슴, 말, 소, 젓소, 닭, 오리 등은 가능)이 지정되어 있어, 소규모 가축시설로 인한 쾌적성 저해 가능성이 있습니다.

인근 지역(염산면 월평마을)에서는 전국 최대 규모의 영농형 태양광 발전단지 조성 사업이 추진 중이며, 이는 지역 경제 활성화 및 인구 유입의 가능성을 내포하지만, 대규모 시설물 설치에 따른 경관 및 환경 변화에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 물건 및 소유 관계

본 경매는 토지 전체가 아닌 토지의 '일부 지분 매각' 사건이며, 경매 진행 중 공유자우선매수신고가 접수된 특이사항이 있습니다.

채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 소유자는 우OO이며, 채권자는 신OOOOO입니다.

3.2. 권리 상의 특이 사항

공유자우선매수권: 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 향후 진행 시 공유자의 매수 여부가 중요한 변수로 작용합니다.

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 신고되어 있으며, 주의사항에 따르면 목록 1 경계 부근에 연고 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 분묘기지권은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으며, 이는 토지 이용에 제약을 가하고 추후 처리(이장 등) 시 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

경계 불분명: 목록 1은 인근 인삼밭이 일부 포함된 것으로 보이며, 목록 2(도로) 남서쪽 경계 부분에 타 지상의 건물 등이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 추정되는 등 지적 경계가 불분명합니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 낙찰 후 반드시 지적 측량이 필요하며, 이로 인해 인접 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

일괄매각: 본 건은 일괄매각 조건입니다.

토지 용도 제약: 일부 지목이 '도로'이고, 다수의 필지가 농림지역 및 임업용산지에 해당하여 토지 이용 및 개발에 법적 제약이 많습니다.

지분 매각의 특성: 지분 매각은 일반 매각에 비해 환가성이 낮고, 잔여 지분 공유자와의 협의 및 분할 청구 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 하는 리스크를 내포합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 염산면의 임야 및 농지, 그리고 도로 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

감정가 대비 토지 면적(43,511.00㎡, 약 13,161.7평)은 크나, 토지의 대부분이 개발이 제한되는 농림지역 및 임업용산지이며, 매각 형태가 '일부 지분 매각'이라는 점에서 유의해야 합니다.

특히, 공유자우선매수신고와 분묘기지권 문제, 그리고 경계 침범 및 불분명 문제 등 권리적, 지적적 리스크가 매우 높은 물건입니다.

경매 컨설턴트의 관점에서 볼 때, 토지 개발이 아닌 장기적인 시각으로 지분 정리나 인근 개발 호재(영농형 태양광 발전단지)와 연계하여 접근해야 할 고난이도 투자 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

지분 정리 및 협상 능력: 저가에 낙찰받아 기존 공유자에게 매각하거나, 지분 경매 전문 지식을 활용하여 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하는 등의 전략이 필요합니다.

장기적 시각의 접근: 토지의 대부분이 농림지역 및 임업용산지이므로 단기적인 시세차익을 기대하기는 어렵습니다.

개발 잠재력(간접): 직접적인 개발은 어려우나, 인근 지역의 대규모 영농형 태양광 발전단지 조성과 같은 지역 개발 계획은 장기적으로 해당 지역 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재적 호재입니다.

리스크 관리 중요: 분묘기지권 문제와 경계 불분명에 따른 추가 비용 및 시간 소요를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계