나이스옥션 법원경매 광주 2022타경8793 [3] 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2023.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "광산중학교" 북서측 인근에 위치한 우산동한국아델리움더스위트 제4층 제402호 외 10개호로서 주위는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 카) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제4층 제402호 외 10개호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 하이새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 14m, 서측으로 노폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경8793 (3)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1609-16, 우산동한국아델리움더스위트 5층502호

용도: 아파트

감정가: 438,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.33㎡ (약 25.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상

토지지분: 21.624290000000002㎡

건물지분: 84.3301㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "광산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태

건물은 남측으로 노폭 약 14m, 서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설

현재 조사된 자료만으로는 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변으로는 아파트 단지가 주를 이루고 있으며, 숙박 시설 등이 일부 존재하는 것으로 파악되었습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 전세권설정등기(2022년 2월 28일 접수 제28119호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부 요약

- 갑5: 강제경매 (김도경, 300,000,000원) - 말소기준권리

- 을1: 전세권설정 (김서윤, 390,000,000원) - 인수

- 을1-2: 1번전세권근저당권 (방림신용협동조합, 374,400,000원) - 인수

- 을2: 주택임차권 (김서윤, 390,000,000원) - 인수

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (유한회사청암) - 말소

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인으로, 보증금 390,000,000원이 인수됩니다.

* 주의사항

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 있습니다.

* 권리분석 종합

본건은 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인(김서윤)이 존재하며, 이들의 보증금 총액 780,000,000원(전세권 390,000,000원 + 임차보증금 390,000,000원)이 매수인에게 인수되는 물건입니다. 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들이 인수되므로, 인수되는 채무액이 매우 크다는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건이 소재한 지역은 아파트 밀집 지역으로, 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 상업 시설 및 편의시설에 대한 상세 분석이 어렵습니다. 다만, 아파트 단지 인근이므로 통상적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시창입니다.

* 이용 상태

본건의 이용 상태는 아파트입니다.

* 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 개별 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 채무 부담

가장 큰 리스크는 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인으로 인해 발생하는 총 780,000,000원의 인수 보증금입니다. 이는 물건의 감정가 438,000,000원을 크게 초과하는 금액으로, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있어, 입찰 절차에 변수가 될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미상 (확정일자, 배당신고일자 미기재)

임차인 김서윤의 경우, 보증금 및 차임은 명시되어 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 그러나 대항력은 있는 것으로 명시되어 있으며, 전세권과 동일한 금액의 보증금이 인수되는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 아파트로, 감정가는 438,000,000원입니다. 그러나 본 물건은 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인으로 인해 총 780,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수되는 큰 부담을 안고 있습니다. 이는 감정가를 현저히 초과하는 금액으로, 실질적인 인수 금액을 고려할 때 투자가치가 매우 낮거나 부정적일 수 있습니다. 또한, 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 과정에서 불확실성이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 이 물건의 경우, 인수되는 막대한 보증금 때문에 일반적인 투자 포인트로 삼기 어려운 상황입니다.

* 오직 해당 임차인 또는 채권자 등 이해관계자에게 유리한 조건으로 낙찰받을 수 있는 특별한 상황이 아니라면, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금(780,000,000원)이 감정가(438,000,000원)를 초과하므로, '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 지침에 따른 예상 입찰가 산정은 현실적인 의미를 갖기 어렵습니다. 매수인은 인수되는 보증금 780,000,000원과 별도로 법원에 납부할 입찰가를 결정해야 하므로, 실질적인 입찰가는 해당 금액을 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.