나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [8] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 3층301호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [8] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 3층301호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경79679
• 주소: 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 3층301호
• 감정가: 296,000,000원
• 최저가: 54,316,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매7계 2023타경79679 | 소재지: 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 3층301호 | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 54,316,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경79679 (8)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 3층 301호

용도: 근린생활시설 (일반음식점, 사무실 등)

감정가: 296,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 면적: 348.07㎡ (약 105.29평)

건물 면적: 879.89㎡ (약 266.17평)

(토지/건물 지분율은 기재되었으나, 전체 면적 기준으로 파악함)

건물 구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 지상 3층 건물

건물 이용상태: 일반음식점, 창고, 주차장, 사무실 등으로 이용 중 (기호별 확인 필요)

1.3. 입지 요약 및 주요 특징

본건은 나주시 빛가람동 '빛가람 우미린아파트' 남동측 인근에 위치한 근린생활시설로, 아파트 단지와 공공기관, 상가 등이 혼재된 주상지대에 속합니다.

정방형 평지 위에 소재하며, 동, 서, 남측 3면이 왕복 2차로 도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

건물 내벽은 화강석 및 복합판넬, 강화유리 마감으로 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있으며, 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 나주 혁신도시 내 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 특히 아파트 단지(빛가람 우미린아파트 등)와 인접하여 생활 밀착형 상권으로서의 잠재력이 높습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 3면이 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 광고 효과에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 규제

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

특이하게 제1종일반주거지역에 근린생활시설이 위치하고 있으나, 공부상 '상업용 건부지'로 이용 중이며 인근에 주차장(노외주차장) 부지가 확보되어 있어 복합적인 용도로 계획된 구역으로 보입니다. 매입 전 최종적인 건축 및 용도 관련 규제 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각 후 소유권 이전에 문제가 없습니다. 제시외 면적은 없으므로 추가적인 법정지상권 또는 매각 제외 물건에 대한 위험은 없습니다.

3.2. 채무/채권 관계

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 박OO으로 일치하여 복잡한 이해관계가 적을 수 있습니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.3. 임대차 관계 및 특이사항

임대차 관계는 감정평가서상 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통한 임차인 유무, 보증금, 차임 등의 명확한 확인이 필수입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 특징

본건은 나주 혁신도시 내 주상복합 형태의 상가 밀집 지역에 위치하며, 아파트 주민들과 공공기관 종사자들을 주 고객으로 하는 항아리 상권의 특성을 가질 수 있습니다.

현재 일반음식점, 사무실 등으로 이용 중인 점을 보아 다양한 업종이 입점 가능한 복합 상가로 판단됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 일반음식점(가~마), 창고(바), 주차장(아, 자), 사무실(사) 등 복합적인 용도로 활용되고 있습니다. 주차장 면적이 별도로 존재하여 상가 이용객들의 편의성이 확보되어 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

5.1. 주거 환경

'빛가람 우미린아파트' 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 공공기관이 다수 입주한 혁신도시 내 상권으로 안정적인 소비 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

직접적인 주변 검색 결과, 본건 소재지인 빛가람동 146-4 인근에서는 특별히 보고서에 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만 나주시 금천면 등에 가금류 도축업체, 육류 도축업체 등이 위치하고 있으나 본 건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 관련 주의사항

감정평가서상 '주의사항'에 '- 주차장'이 명시되어 있습니다. 이는 주차장 이용 및 관리 규약, 또는 주차장 부지/시설의 소유 및 이용 관계에 대해 별도의 확인이 필요함을 시사할 수 있습니다. 경매 대상에 주차장 면적이 포함(기호 아, 자)되어 있지만, 법정 주차 대수 충족 여부 등 추가적인 법적 검토가 요구됩니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 과정에서의 리스크(대항력 있는 임차인의 존재)와 명도 비용 및 시간 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 정확한 현황 파악 전까지는 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.3. 용도지역의 복합성

토지이용계획상 '제1종일반주거지역'에 위치하면서 실제 '근린생활시설/상업용 건부지'로 이용되는 점은 관련 조례 및 지구단위계획을 통해 용도 적합성을 반드시 재검토해야 하는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 아파트 및 공공기관을 배후 수요로 하는 우수한 입지의 근린생활시설입니다. 3면 도로에 접한 뛰어난 가시성과 접근성을 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 단순합니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 '주차장' 관련 주의사항, 복합적인 용도지역에 대한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

1) 혁신도시 핵심 상권: 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요와 공공기관 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지입니다.

2) 우수한 가시성/접근성: 동, 서, 남측 왕복 2차로에 접해 있어 상가로서의 광고 효과 및 고객 접근성이 매우 높습니다.

3) 다양한 활용 가능성: 현재 일반음식점, 사무실 등 다양한 용도로 이용 중이며, 상가 건물의 구조와 설비가 양호하여 업종 변경이나 리모델링의 잠재력이 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계