나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2023.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람 우미린아파트" 남동측 인근에 위치하며 주변은, 아파트, 공공기관, 근린상가 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕의 지상3층건물로서
외벽: 화강석 및 복합판넬, 강화유리마감, 내벽: 몰탈 페인트마감, 인테리어 마감
창호: 섀시창호

이용상태

기호(가) - (마) : 일반음식점
기호(바) : 창고
기호(아), (자) : 주차장
기호(사) : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "상업용 건부지"로 이용중이며
동,서,남측으로 왕복2차로에접함.

인접 도로상태등

정방형 평지로서 "상업용 건부지"로 이용중이며
동,서,남측으로 왕복2차로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장(2015-03-27), 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 주차장(휴게소 및 관리실 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2023타경79679 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건축물 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 146-4, 1동 2층 202호 (도로명 주소: 전라남도 나주시 석전2길 12-4)

건물 구조: 일반철골구조 철근콘크리트 지붕, 지상 3층 건물

주요 용도: 건축물대장상 자동차 관련 시설 (기타 용도: 제1, 2종 근린생활시설, 자동차 관련 시설)

사용승인일: 2014년 08월 06일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 329.02㎡ (약 99.52평)

건물 면적: 830.64㎡ (약 251.36평)

건축물대장상 대지 면적: 1003.1㎡ (약 303.16평)

건축물대장상 연면적: 2707.17㎡ (약 818.65평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 352,000,000원

1.5. 비고

건축물대장상 내부 주차대수 48대, 내부 주차 면적 1877.0125㎡ (약 567.86평) 기록되어 있음.

감정평가서상 주차장(휴게소 및 관리실 포함)으로 표기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "빛가람 우미린아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공공기관, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

해당 토지는 정방형의 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

동측, 서측, 남측으로는 왕복 2차로 도로가 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 규제

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

노외주차장, 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m) 등의 도로 계획이 있으며,

가축사육제한구역(빛가람동 1,500m 이내) 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(채권액 2,220,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,770,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 등기부상 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 분석

* 주식회사동원 테크, 신 진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 06월 03일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2023년 11월 08일

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 압류, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 제1, 2종 근린생활시설 및 자동차 관련 시설로 복합적인 용도가 가능하며, 현재 일반음식점, 창고, 주차장, 사무실 등으로 이용 중입니다.

11개의 구분 건물이 있는 집합건물로서, 2층 202호가 매각 대상입니다.

4.2. 주변 상업 시설

나주혁신도시의 중심부에 위치하여 공공기관, 기업, 주거 단지의 배후 수요가 풍부합니다.

주변에 다양한 상업 시설, 금융기관, 외식업체 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

나주혁신도시 내 상업 지구는 꾸준한 성장세를 보이고 있으며, 관련 서비스 및 업종의 수요가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 기반 시설 (설비)

건물 내 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 기반 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

단지 인근으로 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등 다양한 생활 편의 시설이 조성되어 있어 거주 및 이용이 편리합니다.

또한, 주변에 공원 및 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

주요 공공기관 및 기업들이 밀집한 혁신도시의 특성상 관련 기관 방문객들의 이용도 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 재매각

본건은 공동담보 물건으로, 타 물건과 담보가 설정된 상태입니다.

또한, 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 못했던 사유에 대한 분석이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

현황과 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 기타 주의사항

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 업종 운영에는 제한이 있을 수 있습니다.

주차장(휴게소 및 관리실 포함) 관련 시설이 포함되어 있어, 실제 이용 및 관리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

인접한 혁신도시 개발 예정 지구 내의 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 변동 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 핵심 지역에 위치하며, 주상복합지대의 특성을 살린 다양한 업종으로의 활용이 가능한 근린상가입니다.

뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 기반 시설, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석과 시장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 중심 지역에 위치한 역세권 상가 (공공기관 밀집 지역)

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가 (근린생활시설, 자동차 관련 시설)

* 안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구

* 명확한 권리관계와 인수되는 권리 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 확장 및 재개발 가능성이 있는 신도시 상권

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(352,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

재매각 물건이라는 점과 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 시장 상황 및 본건의 구체적인 경쟁력(층수, 호실 위치, 전용률 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가보다 낮은 금액에 낙찰되는 경향이 있으나, 입지 및 상품성이 우수할 경우 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 수도 있습니다.

본건의 경우, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준(약 281,600,000원 ~ 352,000,000원)에서 경쟁력이 있을 것으로 예상되나, 최신 시세 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.