나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2023.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람 우미린아파트" 남동측 인근에 위치하며 주변은, 아파트, 공공기관, 근린상가 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕의 지상3층건물로서
외벽: 화강석 및 복합판넬, 강화유리마감, 내벽: 몰탈 페인트마감, 인테리어 마감
창호: 섀시창호

이용상태

기호(가) - (마) : 일반음식점
기호(바) : 창고
기호(아), (자) : 주차장
기호(사) : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 "상업용 건부지"로 이용중이며
동,서,남측으로 왕복2차로에접함.

인접 도로상태등

정방형 평지로서 "상업용 건부지"로 이용중이며
동,서,남측으로 왕복2차로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장(2015-03-27), 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 사무실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2023타경79679 (6)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 146-4, 1동 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 66,000,000원

토지면적: 16.05㎡ (약 4.86평)

토지지분: 16.05㎡ (약 4.86평)

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.58㎡ (약 12.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합 (등기부상 기록에 근거)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 사무실 용도로 확인됨

1.2. 건물 정보

건축구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕

층수: 지상 3층 건물 중 2층 201호

건물 이용상태: 해당 호실은 사무실로 이용 중이며, 건물 전체 용도는 제1,2종 근린생활시설 및 자동차 관련 시설로 되어 있음.

내외부 마감: 외벽: 화강석 및 복합판넬, 강화유리 마감. 내벽: 몰탈 페인트 마감, 인테리어 마감. 창호: 섀시 창호.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "빛가람 우미린아파트" 남동측 인근에 위치함. 주변은 아파트, 공공기관, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨. 본건 건물은 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 있어 차량의 접근 및 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속함. 노외주차장, 소로1류, 중로2류 등의 용도로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로도 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을6)임.

3.2. 등기부요약

집합건물 등기부상의 총 채권액은 약 2,770,000,000원임.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2014-08-08, 박경석)

* 근저당 (2020-11-30, 농업협동조합자산관리회사, 말소기준권리)

* 근저당 (2023-06-05, 하나로산업개발주식회사, 공동담보)

* 임의경매개시결정 (2023-10-24, 서광주농업협동조합, 채권액 1,921,773,860원)

* 압류 (2024-06-19, 나주시)

* 압류 (2024-08-22, 나주세무서장)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (유)예가람, 김병성

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-02-13

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (공급된 정보상 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 20,000,000원에 대한 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필요함.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없음. (기재 내용상 지상권 개요 부분에 비고란이 비어 있어, 해당 권리가 소멸되지 않는다고 볼 만한 구체적인 내용은 확인되지 않음.)

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 개발과 함께 형성된 주상복합지대로, 아파트 단지와 공공기관, 상업시설이 혼재되어 있음.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 빛가람 우미린아파트, 나주혁신도시 내 공공기관, 다양한 근린상가 밀집 지역.

* 관광 및 여가 시설: 빛가람전망대, 빛가람호수공원, 나주 산림자원연구소, 국립나주박물관 등.

* 식음료 시설: 나주곰탕거리, 영산포 홍어거리 등 전통적인 식문화 지역과 인접.

* 기타: 이마트24, 빽다방 등 편의시설이 주변에 위치.

4.3. 개발 가능성

나주 혁신도시는 한국전력 및 관련 공공기관 이전으로 조성된 에너지 산업 중심 도시로, 지속적인 발전 가능성을 가지고 있음.

4.4. 혐오시설

주변 지역을 검색한 결과, 본건 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 다양한 편의시설이 분포하고 있으며, 공공기관이 밀집해 있어 행정 및 생활 편의성이 높음.

5.2. 주거/업무 환경

주상복합지대로 주거와 업무 환경이 공존하며, 주변 상가들은 업종별로 다양하게 운영되고 있어 사무실로 이용하기에 적합한 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 불확실성

임차인 정보상 '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 실제 보증금 인수 여부에 대한 법적 판단과 명확한 확인이 필요함. 이는 명도 과정에서의 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 내포함.

6.2. 재매각 이력

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 시 유찰 또는 취하 사유가 있었음을 시사함. 이러한 이력은 시장에서의 관심도나 물건 자체의 잠재적 문제점을 파악하는 데 참고할 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 설정된 물건으로, 채무 규모가 크며 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음. (등기부채권 총액 27억 7천만원)

6.4. 토지이용계획상 제한

혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 공공기관과 인접하여 입지 조건이 양호한 편임. 교통 접근성 또한 우수하며, 혁신도시 개발에 따른 잠재력도 보유하고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성, 재매각 이력, 높은 채권 총액 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요함. 임차인과의 명확한 협의 및 법률 자문을 통해 명도 관련 리스크를 해소하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 우수한 입지: 공공기관 및 주거 밀집 지역과의 근접성.

* 개발 가능성: 에너지 산업 중심 도시로서의 성장 잠재력.

* 다양한 주변 시설: 업무 및 생활 편의시설, 문화/관광 시설 접근성.

* 안정적인 임대 수익 기대: 상가 및 사무실로서의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것이 원칙임. 본건의 경우, 공급된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 실질적 인수 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 감정가 66,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사, 권리 분석, 명도 예상 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.