나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2023타경79679 | 소재지: 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 2층201호 | 감정가: 66,000,000원 | 최저가: 12,111,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 광주지방법원 2023타경79679 (6) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

경매 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 용도는 근린생활시설(사무실)입니다.

채무자 및 소유자는 박OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지

전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 2층201호 (혁신도시개발예정지구 내 위치)

용도

근린생활시설 (현재 사무실로 이용 중)

감정가

66,000,000원

토지 면적

16. 05㎡ (약 4.85평)

*토지 지분율: 1605 (토지 제시외면적 0.00㎡)

건물 면적

41. 58㎡ (약 12.58평)

*건물 지분율: 4158 (건물 제시외면적 0.00㎡)

건물 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕의 지상 3층 건물 중 2층. 외벽은 화강석 및 복합판넬, 강화유리, 내벽은 몰탈 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 섀시창호로 확인됩니다.

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

1.3. 이용 상태 및 주의사항

이용 상태

기호(사)는 현재 사무실로 이용 중입니다. (인근 호실은 일반음식점, 창고, 주차장 등으로 이용)

주의사항

'사무실'로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람 우미린아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공공기관, 근린상가 등이 혼재하는 주상지대입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로 및 토지 형상

정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동, 서, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장(2015-03-27), 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합)에 해당합니다.

가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구 내에 위치합니다.

2.2. 상권 분석

상권 특징

본 물건이 위치한 나주 빛가람동(혁신도시) 상권은 공공기관 이전으로 조성되었으나, 높은 상가 공실률이 주요 리스크입니다.

전체 상가 평균 공실률이 43.4%에 달하며, 특히 2층 이상 상가의 공실률이 45.9%, 3층 상가 공실률은 50.2%로 1층 이외 상가의 공실 문제가 심각합니다.

공공기관 직원들의 주말 외지 이동으로 인해 주말 상권이 위축되어 평일 대비 매출이 감소하는 특성을 보입니다.

본건은 2층에 위치하며 현재 사무실로 이용 중이므로, 임차 유치 시 공실률 문제를 염두에 두어야 합니다.

2.3. 권리 분석

경매 구분 및 현황

부동산임의경매 사건으로, 채무자(박OO)와 소유자(박OO)가 동일하여 복잡한 채무 관계는 없을 것으로 예상됩니다.

낙찰 이후 소유권 이전 및 등기부상의 권리 관계는 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다.

특이사항: 미상임(임대차 관계 미확인) - 임대차 관계는 미상(확인 불가)이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 유무, 점유 관계, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

2.4. 생활 환경 정보 및 잠재적 리스크

생활 환경

아파트 단지(빛가람 우미린아파트 등) 인근 주상지대에 위치하여 기본적인 정주 여건은 갖추고 있습니다.

다만, 혁신도시 정주 여건 만족도가 전국 혁신도시 중 최하위 수준이라는 평가가 있으므로, 장기적인 인구 유입 및 정착에 대한 불확실성이 존재합니다.

혐오 시설

인근에 특별한 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)으로 지정되어 있습니다.

잠재적 리스크

나주 혁신도시 상가 공실률(43.4% 내외)은 전국 최고 수준으로, 상권 활성화가 미흡한 점이 가장 큰 리스크입니다.

본건은 2층 사무실 용도로, 1층 상가에 비해 임차인 모집 및 임대료 책정에 어려움이 있을 수 있습니다.

3. 투자 의견

3.1. 투자 포인트

가격적 메리트

감정가(66,000,000원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 시작될 경우, 낮은 투자 비용으로 혁신도시 상업시설에 진입할 수 있는 기회입니다.

용도 및 입지

아파트, 공공기관이 혼재된 주상지대이며, 사무실(근린생활시설) 용도로 비교적 안정적인 평일 수요(공공기관 관련 업체 등)를 기대해 볼 수 있습니다.

도로 접근성이 양호한 정방형 토지에 위치하고 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 혁신도시 내 2층 근린생활시설(사무실)로, 낮은 감정가로 책정되어 투자 매력은 있으나, 나주 빛가람동 상권의 고질적인 '높은 공실률'과 '주말 상권 위축'이라는 구조적 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 혁신도시의 공실 문제(2층 이상 공실률 45.9% 이상)를 심층적으로 분석하고, 임차수요(공공기관 관련 사무실, 학원 등)에 대한 명확한 계획을 수립해야 합니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, 임대차 현황(미상)을 필히 확인하고 입찰에 참여해야 리스크를 최소화할 수 있습니다.

저가에 낙찰받아 낮은 임대료로 빠른 임차인 유치를 목표로 하는 공격적 투자 전략이 필요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계