나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 1층105호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79679 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 1층105호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경79679
• 주소: 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 1층105호
• 감정가: 913,000,000원
• 최저가: 167,536,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매7계 2023타경79679 | 소재지: 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 1층105호 | 감정가: 913,000,000원 | 최저가: 167,536,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2023타경79679 (3)

1.1. 핵심 정보 요약

사건번호: 광주지방법원 2023타경79679 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 146-4 1동 1층105호

용도: 근린생활시설 (현 일반음식점)

감정가: 913,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 68.21㎡ (약 20.64평)

건물면적: 338.15㎡ (약 102.30평)

건물구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 지상3층 건물 중 1층

이용현황: 일반음식점 (105호, 106호 구분 벽체 일부를 터 이용중)

2. 입지조건 (최고의 입지)

본건은 전라남도 나주시 혁신도시 내 빛가람동에 위치하며, 대규모 주거단지인 "빛가람 우미린아파트"의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트, 공공기관, 근린상가 등이 혼재된 전형적인 주상복합 상권으로, 배후 수요가 풍부한 핵심 상업지대입니다.

본건 토지는 동, 서, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 있는 정방형의 상업용 건부지로, 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있어 상업시설로서 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 농OOOOOO의 임의경매 신청에 의한 물건입니다.

소유자와 채무자가 박OO로 동일하며, 권리관계는 단순해 보입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각이므로, 낙찰자는 별도의 법정지상권 문제 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

다만, 현재 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 현장 조사와 법원 기록 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 빛가람동은 나주 혁신도시의 중심 상권 중 하나입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 배후 수요가 확보되어 있으며, 공공기관의 이전으로 인한 고정적인 오피스 수요도 상당합니다.

현재 일반음식점으로 이용 중인 만큼, 대형 음식점이나 프랜차이즈 식당 입점에 매우 유리한 환경이며, 세 면이 도로에 접하고 있어 고객의 접근성이 뛰어납니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

주변은 아파트, 상업시설 및 공공기관으로 구성된 생활 편의 시설이 밀집되어 있어 인프라가 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 계획적인 개발이 이루어진 지역입니다.

특이하게 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)으로 지정되어 있어, 반경 1,500m 이내에 혐오시설로 작용할 수 있는 대규모 축사는 없다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '105호, 106호 구분 벽체 일부를 터 이용 중'이라는 점입니다.

이는 건축물대장상 용도 변경이나 구조 변경에 대한 적법성을 확인해야 합니다. 만약 불법 증축이나 구조 변경에 해당될 경우, 낙찰자가 원상 복구 의무를 지거나 이행강제금의 문제가 발생할 수 있습니다. (현황조사가 필수적입니다.)

또한, 현재 이용상태가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 미상이므로 실제 영업 상태와 명도 난이도를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 핵심 상업지구에 위치한 대형 근린생활시설로, 높은 배후 수요와 우수한 가시성을 갖춘 투자 가치가 높은 물건입니다.

약 102평에 달하는 넓은 건물 면적을 바탕으로 대형 식당, 병원, 학원 등 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다.

감정가 대비 수익률을 높이기 위해서는 명도 및 105호, 106호 통합 사용에 대한 법적 리스크를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

A. 혁신도시 핵심 상권: 공공기관 및 대규모 주거 단지 배후 수요 확보.

B. 높은 가시성과 접근성: 동, 서, 남 삼면 왕복 2차로에 접한 코너 입지.

C. 대형 면적 활용: 약 102평의 넓은 공간을 활용한 대형 업종 유치 가능성 (병원, 프랜차이즈, F&B).

D. 낮은 혐오시설 리스크: 가축사육제한구역으로 지정되어 쾌적한 상업 환경 유지.

법원 정보

광주지방법원 경매7계