나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4399 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-74 윤진리안채 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4399 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-74 윤진리안채 3층 303호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경4399
• 주소: 광주광역시 광산구 첨단강변로99번길 21, 3층 303호 (쌍암동,윤진리안채)
• 감정가: 79,400,000원
• 최저가: 9,325,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매7계 2024타경4399 | 소재지: 광주광역시 광산구 첨단강변로99번길 21, 3층 303호 (쌍암동,윤진리안채) | 감정가: 79,400,000원 | 최저가: 9,325,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 보고

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경4399 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-74 윤진리안채 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 79,400,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 5.87제곱미터 (약 1.77평)

건물면적: 29.98제곱미터 (약 9.07평)

(본건은 오피스텔이며, 제시된 면적은 전용면적입니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 일반상업지역 지대로서, 주거와 상업 기능이 혼합된 양호한 입지를 보입니다. 세장형 평지이며 중로각지에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 국가산업단지에 해당하여 향후 개발 압력 및 상업적 가치 유지에 긍정적입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 주변 도로망이 중로(폭 12m-15m, 폭 8m-10m)에 접하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 확인이 필요하나, 중로각지라는 점에서 기본 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제3층에 위치합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감 등으로 되어 있으며 창호는 새시입니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 공동 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의 시설은 구비하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 송OO의 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 특수 권리 및 주의사항 (가장 중요한 리스크)

본 물건의 가장 큰 특이사항은 **대항력 있는 임차인의 존재**입니다.

* 임대차보증금: 80,800,000원

* 주민등록 및 점유개시일: 2021.05.18.

* 확정일자: 2021.05.10.

* 임차권등기: 2023.07.10.

**분석:** 임차인은 법적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리(대항력)를 갖추고 있습니다. 따라서 매각 대금에서 임차보증금 전액(80,800,000원)이 배당받지 못할 경우, **낙찰자가 미배당된 보증금 잔액을 인수해야 할 책임이 발생합니다.** 본건의 감정가(79,400,000원)가 임차보증금보다 낮으므로, 명도 과정에서 보증금 전액 또는 상당액을 낙찰자가 추가로 인수할 가능성이 매우 높습니다. 철저한 추가 권리 분석(말소기준권리 대비 임차인의 선순위 여부) 및 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권분석

본건 소재지는 일반상업지역으로, 주변에 아파트단지와 상가 등이 혼재된 지역입니다. 이는 오피스텔의 주거 수요 및 임차 수요를 뒷받침하는 기본적인 상권을 형성하고 있음을 시사합니다. 상업 및 주거시설이 복합된 지역으로, 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활정보

주변에 아파트단지와 상가가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설(식당, 마트, 병원 등) 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

(혐오시설 검색 요청에 대해: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다. 입찰 전 필수적으로 현장 답사 및 주변 환경에 대한 추가적인 지도를 통한 분석이 필요합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차보증금 인수 리스크

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 임대차보증금(80,800,000원)이 감정가(79,400,000원)보다 높아 낙찰가에 따라 **최대 80,800,000원 전액을 인수**할 위험이 있습니다. 이는 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

5.2. 임대관계 미상

현재 임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 정확한 파악을 위해 현장 조사가 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 광주 광산구의 일반상업지역 내에 위치하여 입지 조건은 양호하나, **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성**이라는 심각한 권리상의 하자가 존재합니다. 감정가가 보증금보다 낮아 보증금 전액 또는 상당액을 낙찰자가 인수할 위험이 매우 높으므로, 일반적인 경매 물건으로 접근해서는 안 됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 일반상업지역 내 아파트 및 상가 혼재 지역에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **건물 상태:** 15층 중 3층으로 비교적 양호한 층이며, 오피스텔로서의 기본적인 시설이 완비되어 있습니다.

* **리스크 관리:** 보증금 인수액을 최소화하거나 0원으로 만들 수 있는 **치밀한 권리분석 능력 및 명도 전략**이 있는 전문 투자자에게만 적합한 물건입니다. 실수요자 또는 초보 투자자에게는 권장하기 어렵습니다.

**결론: 명확한 권리분석을 통한 정확한 인수금액 예측 없이는 입찰을 금합니다.**

법원 정보

광주지방법원 경매7계