나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71931 [2] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 제114동 제1층 제101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71931 [2] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 제114동 제1층 제101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경71931 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 제114동 제1층 제101호 (힐스테이트화순) | 감정가: 1,305,000,000원 | 최저가: 374,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경71931 (2)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 제114동 제1층 제101호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: (OOOOOOOO / 주OOOOOOOOOO / 광OOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황 (면적 및 감정가)

감정가: 1,305,000,000원

토지면적 (대지권): 65.31$\text{m}^2$ (약 19.76평)

건물면적 (전유면적): 100.78$\text{m}^2$ (약 30.48평)

토지 지분율: 6530.589999999999

건물 지분율: 10077.7

제시외면적: 토지 0.00$\text{m}^2$, 건물 0.00$\text{m}^2$

1.3. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 내부계단이 설치되어 있는 1층, 2층 각층의 전유면적이 등재된 복층 구조임.

본 물건은 법적 전유면적($100.78 \text{m}^2$) 외에 2층 면적을 추가로 사용할 수 있는 구조로, 실질적인 사용 면적(약 $201.56 \text{m}^2$ 또는 약 60.96평)은 등기부상 면적의 약 2배로 추정되어 활용도가 매우 높음.

채무자가 법인(주OOOOOOOOOO)인 반면 소유자((OOOOOOOO)가 법인과 다른 주체로 기재되어 있어 권리관계 및 이해관계 분석 시 추가적인 확인이 필요함.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지: 본 물건은 화순군 최초의 스트리트형 상가인 604세대 규모의 힐스테이트화순 아파트 단지 내에 위치하며, 화순의 랜드마크로 평가받는 신축 단지의 상가라는 점에서 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

주요 시설 근접성: 반경 1km 이내에 화순읍전통시장, 화순읍행정복지센터, 도서관, 군청, 우체국, 경찰서 등 주요 관공서 및 편의시설이 밀집해 있어 풍부한 유동 인구를 기대할 수 있음.

교통 환경: 화순군내버스 정류장 및 광주 시내버스 노선 이용이 가능한 정류장들이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 광주로 나가는 길목에 위치하여 자차 이용자에게도 유리한 조건을 제공함.

혐오 시설: 현장 조사가 필요하나, 검색된 정보 상으로는 단지 인근에 대규모 혐오시설이 확인되지 않아 주거/상업 환경이 양호한 것으로 판단됨.

2.2. 상권 분석

단지 배후 수요: 604세대의 대단지 아파트를 배후에 두고 있어 안정적인 고정 수요를 확보하고 있음.

상권 형태: 화순 최초의 스트리트형 상가 형태로 가시성과 접근성이 우수하여 고객 유입에 유리함.

업종 현황 및 리스크: 현재 상가 1층에는 CU, 약국, 음식점, 카페, 반찬가게 등 필수 근린시설이 입점해 있으며 2층에는 산부인과가 입점하는 등 업종 구성이 안정화 단계에 있으나, 2024년 초 기준 공실이 다소 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용함.

권장 업종: 복층 구조의 넓은 실사용 면적(약 61평)을 활용하여 병의원(소아과, 치과), 대형 학원, 프랜차이즈 식음료(F&B), 전문 외식업, 고급 카페 등 면적 활용이 중요한 업종에 적합함.

2.3. 생활 정보

교육 환경: 반경 1km 내에 화순중학교/제일중학교 등 교육 시설이 가까움.

편의 시설: 아파트 단지 내 국공립 어린이집이 운영 중이며, 단지 맞은편에 화순읍전통시장과 행정복지센터, 도서관 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

2.4. 권리 분석

경매 유형: 부동산임의경매 사건으로, 주로 근저당권 등 담보권 실행으로 인한 경매이므로, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상됨.

소유자/채무자 관계: 소유자((OOOOOOOO)와 채무자(주OOOOOOOOOO)가 상이하므로, 이는 복잡한 대출관계나 신탁관계 등 내부적인 채권/채무 관계가 얽혀있을 가능성이 있음을 시사하므로, 낙찰 후 명도 과정이나 추가 권리 확인 시 유의해야 함.

명도 난이도: 근린생활시설의 경우 주거용 부동산에 비해 임차인 현황 및 점유 관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 현황조사서 및 임차인 유무를 면밀히 분석하고 명도 계획을 수립해야 함.

3. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 상가 내 일부 공실이 존재한다는 정보가 있어, 낙찰 후 빠른 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요함.

경쟁 상권: 화순읍 내 광덕지구 등 기존 상권과의 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 특화된 업종 구성이 요구됨.

복층 구조 활용: 복층 구조의 장점(면적)을 극대화할 수 있는 업종을 유치하지 못할 경우, 일반적인 1층 상가에 비해 높은 임대료 책정에 어려움이 있을 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 화순의 신축 랜드마크 아파트 단지 내 희소성 높은 스트리트형 근린생활시설이며, 복층 구조로 실사용 면적이 넓어 공간 효율성과 활용도가 매우 우수함. 감정가 13억 5백만원은 입지와 면적을 고려한 적정 수준으로 판단되나, 지역 내 상가 공실률을 고려하여 입찰 가격 결정에 신중해야 함.

투자 포인트:

복층 구조의 희소성: 법정 면적 대비 약 2배의 실사용 면적(약 61평)을 제공하여 넓은 공간을 필요로 하는 우량 임차인(학원, 병의원 등) 유치가 유리함.

신축 대단지 배후 수요: 604세대의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능하며, 상가 노후화에 대한 걱정이 적음.

우수한 입지: 화순읍 중심부에 위치하며 관공서 및 전통시장과 인접하여 유동인구 확보가 용이함.

법원 정보

광주지방법원 경매7계