나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80867 [1] 광주광역시 광산구 송정동 763-12 펠릭스골드주상복합 13층1302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정중학교" 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 단독주택 등이혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층의 건물 중 제1302호로서
외벽: 몰탈위페인트마감
내벽: 인테리어 및 벽지마감
창호: 섀시창호

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기, 소방설비 등
설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 왕복2차선도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

박현준은 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는데, 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하고, 전세권자로서의 지위에 기해서는 배당요구를 하지 아니하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80867 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 763-12 펠릭스골드주상복합 13층1302호

건물명: 펠릭스골드주상복합

구분건물: 도시형생활주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물 현황:

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 중 13층 1302호

- 사용승인일: 2017년 01월 05일 (건축물표제부 정보 기준)

- 용도: 도시형생활주택, 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 송정역(KTX)이 인근에 위치하여 교통의 요지로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 02월 15일 서광주세무서장의 압류 등기입니다.

본건에는 선순위 전세권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

- 을구 5번 전세권: 박현준, 2021년 07월 09일 설정, 135,000,000원. 해당 권리는 매수인에게 인수됩니다.

본 경매는 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

말소기준권리(2022-02-15)보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 135,000,000원입니다.

4. 임차인 분석

임차인: 박현준

- 보증금: 135,000,000원

- 차임: 0원 (전세권 설정으로 인한 보증금만 있음)

- 전입일자: 2021년 07월 09일

- 확정일자: 2021년 06월 07일

- 배당신고일자: 2024년 09월 09일

- 대항력: 있음

특이사항: 박현준은 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있습니다. 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나, 전세권자로서의 지위로는 배당요구를 하지 않았습니다. 따라서 전세권자로서의 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

5. 상권 및 생활정보

본건은 주상복합지대에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다. "송정중학교"가 인근에 위치하며, 이는 학군으로서의 이점을 제공합니다. 또한, 광주송정역이 가까워 교통이 편리하며, 관련 상업시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

주변에는 송정중학교 외 다수의 학교와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, "비행안전제5구역(전술)"으로 지정되어 있어 공항 및 군사시설 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 전세권자인 박현준 씨의 권리가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 135,000,000원의 전세금을 인수해야 하므로, 총 실질 매수 비용이 상승하게 됩니다.

또한, 건축물 관련 각종 규제(방화지구, 비행안전구역 등)로 인해 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 주요 교통 거점인 송정역 인근에 위치한 주상복합 내 도시형생활주택입니다. 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있으나, 135,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 부담이 존재합니다. 따라서 신중한 권리 분석과 함께 인수되는 전세금액을 충분히 고려한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 송정역세권이라는 우수한 입지 조건: KTX 이용 등 교통 편의성이 높습니다.

- 주상복합 내 생활 편의시설 접근성: 주거 및 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역입니다.

- 저가 매수의 기회: 인수되는 전세금액을 고려했을 때, 시장가치보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 164,000,000원을 잠재적 시장 가치로 가정할 때, 매수인에게 인수되는 전세금 135,000,000원을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

총 실질 매수 비용(입찰가 + 인수되는 전세금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 감정가 164,000,000원을 현재 시장 가치로 본다면, 낙찰받을 수 있는 최대 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

최대 입찰가 = 시장가치 - 인수되는 전세금

최대 입찰가 = 164,000,000원 - 135,000,000원 = 29,000,000원

따라서, 보수적으로는 29,000,000원 이상으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 경쟁 입찰 상황 및 실제 시장 가치에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인은 총 실질 매수 비용(입찰가 + 135,000,000원)이 본 건의 실제 시장 가치를 상회하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.