나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82207 [1] 광주광역시 광산구 명도동 산68 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82207 [1] 광주광역시 광산구 명도동 산68 임야 경매

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광주지방법원 경매7계 2024타경82207 | 소재지: 광주광역시 광산구 명도동 산68 | 감정가: 310,607,400원 | 최저가: 71,247,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 경매 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경82207 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 명도동 산68

용도: 임야 (순수 산림지대)

토지면적: 35,702.00㎡ (약 10,799.26평)

감정가: 310,607,400원 (평당 약 28,761원)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (공유물 분할 목적 추정)

1.2. 경매 관련 특이사항

채무자: 없음

소유자/채권자: 파OOOOOO / 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매 진행 건으로, 일반 경매와 달리 채권 확보 목적보다는 공유 관계 해소(청산) 목적이 크며, 낙찰 후 소유권 인수 시 채무 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

주의사항: 맹지(理地)임. 차량 접근이 불가능하며, 인근에 간선도로가 소재하나 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

2. 물건 현황 및 분석

2.1. 토지 현황

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 내지 급경사지이며, 현재 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지(토지에 접한 도로가 없음) 상태로, 추후 개발 시 건축법상 진입로 확보가 필수적입니다.

제시목록 외의 물건: 감정평가서상 제시목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

법적 규제: 자연녹지지역, 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 공익용산지(보전산지)(산지관리법)로 지정되어 있습니다.

특성: 개발제한구역 및 공익용산지로 지정되어 있어, 법규에 따른 제한적인 용도(임업용, 농림어업용 등) 외에는 개발 행위가 극히 제한됩니다.

3. 권리 분석

권리관계: 본 건은 "청산을 위한 형식적 경매"로, 명확한 채권/채무 관계보다는 법원의 판결에 의해 공유물을 현금화하여 청산(분배)하는 절차입니다.

인수 권리: 등기부상 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었으며, 임야의 특성상 복잡한 임차인 문제는 없을 것으로 보이나 현장 확인이 필요합니다.

4. 입지 조건 및 환경 분석

4.1. 입지 조건

위치: 광주 광산구 명도동 "평림마을" 북측 인근의 순수 산림지대 내에 위치합니다.

교통: 대상 토지까지 차량 접근이 불가능하여 접근성은 매우 낮으며, 주변 간선도로는 존재하여 광역 교통망 접근 자체는 보통 수준입니다.

4.2. 상권분석 및 생활정보

상권 및 생활시설: 순수 산림지대로, 인근에 상업시설이나 주거 밀집 지역이 없어 실질적인 상권 및 생활 편의시설은 매우 열악합니다.

4.3. 혐오시설

지역 이슈: 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 광산구는 최근 광역 쓰레기 소각장 설치 후보지로 거론되며 주민 간 찬반 갈등이 있는 지역입니다. 이는 광산구 지역 전체의 부동산 가치 및 개발 관련 여론에 간접적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

최고의 리스크: **맹지 및 강력한 개발 제한.**

1) 법적 규제: 개발제한구역, 공익용산지 등의 중첩 규제로 인해 토지 개발 및 용도 변경 가능성이 극히 낮습니다. 장기적인 관점에서도 규제 완화 없이는 활용에 한계가 명확합니다.

2) 진입로 부재: 맹지이므로 향후 개발 또는 매각 시 진입로 확보(주변 토지 매입, 사용승낙 등)에 따른 추가 비용과 협의 리스크가 존재합니다.

3) 환금성: 강력한 규제와 맹지라는 특성상 실수요자가 제한적이며, 매매 시 환금성이 매우 낮아 장기간 자금이 묶일 위험이 높습니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

1) 저렴한 감정가: 평당 약 2.8만원대의 저렴한 가격으로, 대규모 임야를 소유할 수 있는 기회입니다.

2) 형식적 경매: 권리관계가 단순하여 명도 및 소유권 확보 리스크가 낮습니다.

3) 장기적 관점: 초장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 또는 규제 완화 정책 변화를 기대하는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 토지 면적이 매우 크고(약 10,800평), 감정가가 저렴하다는 장점이 있으나, **맹지**이며 **개발제한구역 및 공익용산지**로 중첩 규제되어 있어 실질적인 토지 활용이 불가능에 가깝습니다.

따라서 단기적인 수익이나 실용적인 활용을 목적으로 하는 투자자에게는 적합하지 않으며, 보전 가치에 초점을 맞추어 **장기적인 임업 경영 또는 규제 완화를 기대하는 초장기 투자** 관점에서 접근해야 합니다. 특히, 활용 가치 대비 환금성이 매우 낮으므로, 유찰을 통한 추가적인 가격 하락이 예상되며, 충분한 시장 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계