나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83675 [1] 광주광역시 광산구 월계동 755-5 건영아파트 103동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "월계중학교" 서측 인근에 위치한 "건영아파트" 103동 11층 1103호로서 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 11층 1103호(계단식, 남동향)로서
·외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화전, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 아파트부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 진입로가 개설되어 있으며, 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 민간임대주택임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경83675 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 755-5 건영아파트 103동 11층1103호

아파트명: 건영아파트

사용승인일: 1998년 10월 21일

총층수: 15층 (본건 11층)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 249,000,000원

토지면적: 49.26㎡ (약 14.9평)

건물면적: 86.11㎡ (약 26.1평) (전용면적 기준)

토지지분: 49.264㎡

건물지분: 86.11㎡

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 선순위전세권

주의사항: - 민간임대주택임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "월계중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 확인된 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (갑구): 여러 차례의 소유권 변동이 있었습니다.

- 전세권 설정 (을구 7번): 에이테크솔루션주식회사 명의로 2011년 3월 15일 설정되었으며, 여러 차례 변경을 거쳐 현재 192,750,000원으로 설정되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

- 근저당권 (을구 8번): 주식회사카인드대부 명의로 2022년 6월 15일 설정된 52,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

- 질권 설정 (을구 8-1번): 메리츠캐피탈주식회사 명의로 설정되었으며, 매각으로 소멸됩니다.

- 압류 (갑구 7, 9번): 세종세무서장 및 광산구 명의의 압류가 있었으나, 매각으로 소멸됩니다.

- 임의경매 (갑구 8번): 주식회사카인드대부 명의의 임의경매 개시결정이 있었으며, 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 소멸주의 권리

말소기준권리인 2022년 6월 15일자 주식회사카인드대부 근저당권보다 후순위인 을구 8-1번(질권), 갑구 7번(압류), 갑구 8번(임의경매), 갑구 9번(압류) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수주의 권리 (전세권)

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 7번 전세권입니다. 2011년 3월 15일 설정된 에이테크솔루션주식회사 명의의 전세권(변경 후 금액 192,750,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 본건 취득 시 해당 전세금을 추가로 부담해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 정은성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-14

대항력: 없음

권리분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

상기 임차인 외, 등기부상 '에이테크솔루션주식회사'가 전세권자로 확인되며, 해당 전세권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. (임차인 현황 상 보증금 192,750,000원, 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 등기부상 선순위 전세권이 인수되므로 이를 우선 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리합니다. 다만, 대규모 상권이나 쇼핑 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 근린공원 및 근린생활시설이 위치하고 있어 여가 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 월계중학교가 위치해 있으며, 기타 교육시설도 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 전세권

본건의 가장 큰 리스크 요인은 매수인에게 인수되는 192,750,000원의 선순위 전세권입니다. 이 금액은 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 비용이므로, 총 투자 비용을 산정할 때 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 민간임대주택 여부

본건은 민간임대주택으로 분류되어 있습니다. 이는 향후 임대 관련 법규나 정책에 따라 추가적인 제약이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

'임대관계 미상'으로 기재된 부분이 있어, 등기부 외 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 가치 평가

감정가는 249,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 4월 7층 234,000,000원, 5월 15층 220,000,000원)를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 192,750,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 따라서 본건의 실질적인 취득 원가(낙찰가 + 인수 전세금)가 시장 가격 대비 합리적인 수준인지 면밀히 분석해야 합니다.

7.2. 종합 평가

광주광역시 광산구의 준수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 아파트라는 장점이 있습니다. 그러나 1.9억원 이상의 선순위 전세권이 인수된다는 점은 상당한 부담으로 작용합니다. 민간임대주택이라는 점 또한 고려해야 할 부분입니다. 본건은 낙찰가율을 매우 낮게 산정해야만 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 긍정적 요인

* 광주광역시 광산구의 비교적 양호한 주거 지역에 위치.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 근린시설 이용 용이.

* 채권자(주OOOOOOOOO)의 임의경매로 진행되어 명확한 말소기준 권리가 존재.

8.2. 기회 요인

* 향후 부동산 시장 회복 시, 인수된 전세금 대비 총 투자 비용이 낮을 경우 시세차익 가능성.

* (단, 현재로서는 시장 가격 대비 총 투자 비용이 높게 형성될 가능성이 커 기회 요인이 제한적입니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 86.11㎡ 면적의 아파트는 2026년 4월 7층 매물이 234,000,000원에, 2026년 5월 15층 매물이 220,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 249,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본건의 총 매입 비용은 낙찰가에 인수되는 전세금 192,750,000원을 합한 금액이 됩니다. 따라서 총 매입 비용이 시장 시세(감정가 또는 최근 실거래가)를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예를 들어, 총 매입 비용을 시장 시세의 하단으로 간주되는 240,000,000원으로 가정할 경우, 최대 가능한 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최대 입찰가 = 총 매입 희망가 - 인수 전세금

최대 입찰가 = 240,000,000원 - 192,750,000원 = 47,250,000원

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 분석을 고려할 때, 본건은 인수되는 전세금의 부담이 매우 크므로, 총 투자 비용을 고려하여 매우 낮은 낙찰가율로 접근해야 합니다.

현재 시장 상황과 부담해야 할 전세금을 감안하여, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이의 입찰가를 제시합니다.

이 경우 총 매입 비용은 약 242,750,000원 ~ 252,750,000원 수준이 되며, 이는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액입니다. 투자 전에 반드시 해당 물건의 정확한 시세와 인수되는 전세금 관련 권리 관계를 다시 한번 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.