나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3457 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람호수공원" 서측 인근에 위치하며,
주위는 상업용건물, 기존공원, 아파트단지 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건 건물내(지하주차장)까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 106호외 4개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리창임.

이용상태

기호1은 소매점(현 공실)으로, 기호2-4는 근린생활시설(실내골프연습장)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 왈복2차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접함),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분노의 관리 및 이용에
관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3,4는 2개호의 경계벽을 제거하여 이용중이나, 각 호별 통로 및 위치 등이 특정 가능하고 원상회복이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경3457 (2)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 336-6, 빛가람타워 5층 501호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호

* 용도: 제2종근린생활시설 (현 소매점(공실), 실내골프연습장 등으로 이용 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 주요 면적

* 토지면적: 170.72㎡ (약 51.64평)

* 건물면적: 471.84㎡ (약 142.74평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 1,466,000,000원

* 채권자: 만수중앙신용협동조합 (경매 신청 채권자)

* 말소기준권리: 만수중앙신용협동조합 근저당 (접수일자 2019-04-26)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람호수공원" 서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 상업용 건물, 공원, 아파트 단지 등이 소재하는 상가지대임.

2.2. 교통상황

* 건물 내(지하주차장)까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m)에 접하고 있음.

* 기타: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 유한회사 빛가람 (2019-04-26)

* 소유권 이전 신탁: 주식회사 무궁화 신탁 (2019-04-26)

* 근저당 (말소기준권리): 만수중앙신용협동조합 (2019-04-26, 금10,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 만수중앙신용협동조합 (2024-05-17, 채권액 1,573,079,931원)

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 실내골프연습장, 윤순창

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 것으로 파악되어, 인수할 임차보증금은 없음.

3.3. 인수주의사항

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리가 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용상태

* 본건은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있음.

* 현재 5층 501호를 중심으로 인접 호실(목록3,4)과의 경계벽이 제거된 상태로 이용 중인 것으로 보이며, 실내골프연습장 등으로 활용되었을 것으로 추정됨.

* 일부는 소매점(현 공실)으로 이용되고 있음.

4.2. 주변 상권 특성

* 빛가람 혁신도시 내에서도 상업 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

* 주변에 호수공원, 아파트 단지, 업무시설 등이 혼재하여 다양한 업종의 사업장이 입점하기에 유리한 환경임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 이용이 매우 편리함.

5.2. 주변 혐오시설

* 본 물건 주변 지역은 신도시 개발 구역으로 계획적으로 조성되어, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않아 쾌적한 환경을 유지하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 경계벽 제거로 인한 원상복구 가능성이 있으나 원상회복이 용이하다고 기재되어 있음.

* 공동담보 물건이므로, 타 담보물의 경매 진행 현황에 따라 본 건에도 영향을 줄 가능성이 있음.

* 현재 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 상태 및 임대차 조건에 대한 현장 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 나주 혁신도시의 중심 상업지역에 위치하며, 넓은 면적과 제2종근린생활시설로서의 높은 활용도를 지니고 있음.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 경매 물건으로 평가할 수 있음.

* 빛가람 혁신도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승이 기대되는 투자 대상임.

* 다만, 낙찰 후 실제 이용 상태, 임대 가능성, 정확한 면적 활용 방안 등을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 빛가람 혁신도시 내 핵심 상업지역, 빛가람호수공원 인접

* 넓은 면적: 토지 및 건물 면적이 넓어 다양한 업종의 대규모 사업장으로 활용 가능

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음

* 미래가치: 혁신도시 개발에 따른 꾸준한 성장 및 상권 활성화 기대

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,466,000,000원을 기준으로 하되, 주변 상권의 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가치, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

* 정확한 입찰가 결정은 현장 답사를 통한 면밀한 조사를 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.