나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3921 [1] 광주광역시 동구 산수동 715 라도스하임 1층 116호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2024.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 광주광역시립 산수도서관 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 점포 등으로 구성된 주상지대입니다.

교통상황

차량 출입 용이하고, 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 15층 주상복합 집합건물 내 1층 116호 현 사무실로서,
1동의 건물 외벽은 적벽돌 노출 쌓기 및 콘크리트 벽체위 페인팅 등,
대상 구분건물의 호별 경계는 스텐레스 창호 강화유리임.

이용상태

사무실로 이용 중입니다.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서, 주상복합 아파트 용지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로 및 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다. 대지권의 목적인 토지는 별도 등기 있습니다.

물건 비고

-지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 1회로 제한)
-대지권의 목적인 토지에 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경3921 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 산수동 715 라도스하임 1층 116호

* 건물구분: 집합건물 (주상복합)

* 용도: 현재 사무실로 이용 중. (건축물대장상 공동주택, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 용도 포함)

* 감정가: 1억 9450만원

* 전용면적: 76.31㎡ (약 23.09평)

* 토지지분: 13.28775㎡ (약 4.02평)

* 총 토지면적 (건물 대지권): 26.58㎡ (약 8.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각, 별도등기, 특별매각조건(공유자 우선매수권 1회 제한), 대지권 토지에 별도 등기 있음.

2. 입지조건

* 주변 환경: 광주광역시립 산수도서관 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다. 중로 및 소로에 접해 있어 도로망이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 27일 접수된 주식회사지디인터내셔날 근저당권 (을5, 1억 8천만원).

* 인수되는 권리: 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. 단, '갑6' 국민건강보험공단의 압류 건에 '인수'라고 표기되어 있으나, 이는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사한화: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 특이사항:

* 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계가 중요합니다.

* 공유자 우선매수권이 행사될 수 있으며, 이는 입찰 시 주의해야 할 사항입니다.

* 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재하여 복잡성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주상복합 형태로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 주택가가 있어 배후 수요가 존재하며, 점포들이 입지해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 광주광역시립 산수도서관이 인근에 위치하여 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 광주광역시립 산수도서관이 인근에 있어 교육 및 문화 접근성이 좋습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 지역으로, 광주 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재된 생활권으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아니므로, 다른 공유자와의 협의 또는 갈등 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 최고가 매수신고인이 결정되더라도 공유자가 우선하여 매수할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 재매각: 과거 경매 절차가 유찰 또는 취하된 이력이 있어, 물건 자체의 매력도나 거래 용이성에 대한 시장의 평가가 낮을 수 있습니다.

* 대지권 토지의 별도 등기: 이는 등기부상 건물 소유권과는 별개의 권리나 제한이 토지에 존재함을 의미하며, 향후 소유권 행사나 재산권 행사에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 압류 승계 가능성: 국민건강보험공단의 압류 건이 '인수'로 표기된 부분에 대해 법리적 검토가 필요하며, 인수 시 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 동구에 위치한 주상복합 건물의 사무실 지분으로, 입지 조건 및 교통은 양호한 편입니다.

* 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 재매각, 그리고 특히 대지권 토지의 별도 등기와 같은 복잡하고 잠재적인 리스크가 다수 존재합니다.

* 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후에 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주상복합 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 그만큼의 리스크를 수반합니다.

* 향후 공유물 분할 또는 전체 소유권 확보를 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 현장 방문, 법률 전문가 상담 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 제시된 감정가 1억 9450만원을 참고하되, 위에서 언급된 각종 리스크(지분, 별도 등기, 공유자 우선매수권 등)를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 특히, 대지권 토지의 별도 등기 내용과 공유자 우선매수권 행사 가능성, 국민건강보험공단 압류 승계 여부 등을 명확히 파악한 후, 인수 부담액을 제외한 실질 가치 평가를 통해 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.