나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31564 [1] 전북특별자치도 남원시 금동 312 금동 외 1필지 목욕시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31564 [1] 전북특별자치도 남원시 금동 312 금동 외 1필지 목욕시설 경매

• 사건번호: 2024타경31564
• 주소: 전북특별자치도 남원시 금동로 15-12
• 용도: 목욕시설

남원지원 경매1계 2024타경31564 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 금동로 15-12 | 감정가: 4,836,523,860원 | 최저가: 3,385,567,000원 | 용도: 목욕시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2024타경31564 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 금동 312 금동 외 1필지

용도: 제1종근린생활시설 (외부 표기: "명품사우나" / "cafe yeosa")

감정가: 4,836,523,860원

토지 면적: 2370.00㎡ (약 717.07평)

건물 면적: 2117.43㎡ (약 640.49평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 송OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

* 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등

* 내벽: 인테리어마감, 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감 등

* 창호: 샷시창호

* 주요 설비: 목욕장 및 사우나 운영에 필요한 위생설비, 급배수설비, 수변전설비, 공기열원식 히트펌프 냉난방 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 방송, 자동제어 설비 등

1.2. 입지 조건

본 물건은 전북특별자치도 남원시 금동에 위치하고 있습니다. 금동은 남원시의 중심부에 가까운 지역으로, 지역 주민들을 위한 근린생활시설이 밀집해 있는 곳으로 파악됩니다. 주변으로는 다양한 상업 시설과 주거 지역이 혼재하고 있어 유동 인구가 기대됩니다. 구체적인 주변 시설 및 교통망에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다. "중복 병합 사건"이라는 특이사항이 있어, 여러 개의 경매 사건이 하나로 합쳐져 진행되는 경우입니다. 이 경우, 매각대금 배당 절차 등이 복잡해질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, "최저매각가격은 병합된 각 사건의 감정평가액 중 다액으로 산정"된다는 점은 입찰 시 최저가가 높게 책정될 수 있음을 시사합니다. "일괄매각"이라는 주의사항이 있으나, "매각대상: 건물만 매각"으로 명시되어 있어 토지와 건물의 매각 방식에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

해당 물건은 제1종 근린생활시설로, '명품사우나' 및 'cafe yeosa'로 외부 표기되어 있어 현재 목욕장 및 카페로 운영되고 있는 것으로 보입니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 시설로서, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 남원시 금동 지역의 전반적인 상권 현황, 경쟁 업종, 잠재 고객층 분석이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

건물 내외부 마감 상태는 양호하며, 제1종 근린생활시설로서 용도에 부합하는 다양한 설비(위생, 냉난방, 소방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 사우나 및 카페 운영에 필요한 시설이 잘 갖추어져 있어, 인수 후 별도 시설 투자 없이 즉시 운영이 가능할 것으로 보입니다. 다만, "임대 관계: 미상"이므로 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떠한지에 대한 확인이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 일괄매각 vs. 건물만 매각 : '건물만 매각'이 대상이나 '일괄매각' 주의사항이 있어 토지 소유권과의 관계, 즉 낙찰 후 토지 사용권 확보 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

2. 농지취득자격증명 : "농지취득자격증명"이 필요하다는 점과, "목록 3,5 농지취득자격증명 불요"라는 상반된 내용이 존재합니다. 또한, "목록 3,5 공부상 지목은 답이나 현황은 잡종지임"은 토지 이용 및 등기부상 지목 불일치로, 추후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 소지가 있습니다.

3. 임대 관계 미상 : 현재 운영 중인 시설의 임대차 관계가 불분명하여, 인수 시 기존 임차인과의 권리 관계에 따른 분쟁 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 유사 시설 경쟁 : 주변 지역의 유사 시설(사우나, 카페 등)의 경쟁력 분석이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 남원시 금동에 위치한 근린생활시설(사우나, 카페)로, 상당한 규모의 감정가를 가지고 있습니다. 내부 설비는 양호하나, 권리 관계, 특히 토지 사용권과 관련된 부분, 그리고 공부상 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 명확히 해소하고, 상권 및 운영 환경을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 핵심 상업 시설 : 근린생활시설로서 지역 주민의 수요를 기반으로 한 안정적인 운영 가능성.

* 잘 갖추어진 시설 : 사우나 및 카페 운영에 필요한 각종 설비가 구비되어 있어 인수 후 즉시 영업 재개 가능.

* 높은 감정가 : 감정가 자체는 높으나, 이는 물건의 규모와 가치를 반영합니다. 권리 분석 및 현장 답사를 통해 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 권리 분석을 통한 저가 매수 기회 : 복잡한 권리 관계나 특이사항을 명확히 분석하고 해결하여 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오 시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다.

법원 정보

남원지원 경매1계