나이스옥션 법원경매 군산 2022타경3804 [1] 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708 제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.04.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전북특별자치도 익산시 왕궁면 동촌리 소재 「국가식품쿨러스트 산업단지」 내에 소재하며, 주변은 공장 및
공업나지 등으로 형성되어 있으며, 공단주변은 농촌지대로 한산합니다.

토지의 상황

1) 교통상황
본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 다소 외곽으로 대중교통사정은
양호치 못합니다.

2) 형태 및 이용상황
2필 일단지의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 공장용지로 이용중입니다.

3) 인접 도로상태
북동측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접하며, 도로상태는 양호합니다.

4) 토지이용계획사항 등
일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공시설구역, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다.

건물의 구조 및 현상

기호3(가) : 일반철골구조 (경사)판넬지붕 단층으로
외 벽 : 샌드위치 판넬마감 등,
내 벽 : 판넬 및 타일마감 등,
바 닥 : 타일 및 에폭시마감 등으로 2017. 08.18. 사용승인 된 후
후면 일부(154.16㎡)는 2021.05.04.증축된 건물로서 공장으로 이용중입니다.

기호4(나) : 일반철골구조 (경사)판넬지붕 단층으로
외 벽 : 샌드위치 판넬마감 등,
내 벽 : 판넬 및 타일마감 등,
바 닥 : 타일 및 에폭시마감 등으로 2017. 08.18. 사용승인 된 건물로서
사무실로 이용중입니다.

기호5(다) : 일반철골구조 (경사)판넬지붕 단층으로
외 벽 : 샌드위치 판넬마감 등,
내 벽 : 판넬 및 타일마감 등,
바 닥 : 타일 및 에폭시마감 등으로 2017. 08.18. 사용승인 된 건물로서
공장으로 이용중입니다.




기호6(라) : 일반철골구조 일반철골지붕 단층으로
외 벽 : 샌드위치 판넬마감 등,
내 벽 : 판넬 및 타일마감 등,
바 닥 : 하드너 등으로 2021. 04.12. 사용승인 된 건물로서
공장으로 이용중입니다.


(제시외건물)
본 건물의 동물 및 부합물로 판단되는 제시외건물 기호(㉠~㉤)이 소재합니다.
(별첨 토지건물 명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 김치 등의 제조 설비로서 현상 및 관리상태는 보통 정도입니다.

(제시외 기계기구)
본 건물 내 제시외 기계기구 기호(1)~(6)이 소재합니다.
(별첨 기계기구명세표, 사진용지 참조)

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 임대관계 : 기호6(라) 건물이 임대중인 것으로 탐문조사되나 임대내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 기호3(가)건물 및 기호6(라)건물 지붕에 각각 30㎾, 99㎾ 규모의 태양광설비가 설치되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외건물 포함 매각.
2. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구-7식 및 감정평가서상 제시외 기계기구 각 포함 매각[단 (3)변전설비-75KVA는 매각에서 제외함 (첨부 평가명세표 참조)]
3. 본건 지상에 소재하는 이동식컨네이너는 각 매각에서 제외함.
4. 2023. 3. 7. 주식회사 삼보빛에너지로부터 '목록[(3,4)(1동 및 2동 건물)의 상용발전설비의 태양광설치공사' 와 관련된 공사대금 126,500,000원의 유치권신고서가 제출되었음(또한 동 신고서에는 소유자가 부담해야 할 한국전력공사 전기시설부담금 10,779,580원을 대납하였다고 함)
5. 2026. 6. 15. 태양광시설(공사대금 1,260,500,000원)에 대한 금액이 누락되었으며, 주식회사 삼보빛에너지의 유치권 신고는 사실과 다르다는 취지의 추가감정명령신청서가 채무자겸소유자인 농업회사법인 유한회사 하늘김치로부터 제출됨(위 시설은 채무자겸소유자의 소유이고, 남은 공사대금은 26,500,000원이라는 주장이며, 해당 신청서에 발주처가 채무자겸소유자 회사로 되어있는 태양광 RPS 사업계약서가 첨부되어 있음)
2026. 6. 17. 제3자 임필규로부터 경매에 포함된 제시외 태양광 시설은 제3자 임필규의 소유이므로 매각에서 제외하여야 한 다는 감정평가보완명령신청서가 제출되었음 (제시외 태양광 시설은 소유권에 기한 법적분쟁 여지가 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2022타경3804 (1)

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

3.2. 소재지 및 규모

소재지: 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708 제1동

용도: 공장

토지면적: 3445.00㎡ (약 1042.36평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1549.40㎡ (약 468.60평)

건물제시외면적: 242.10㎡ (약 73.23평)

3.3. 감정가

감정가: 2,242,835,640원

3.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

4. 입지조건

5.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 소재 「국가식품클러스터 산업단지」 내에 소재하며, 주변은 공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있습니다. 공단 주변은 농촌지대로 한산한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 다소 외곽에 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편은 아닙니다. 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

5.3. 토지 이용 현황

토지는 2필 일단지로, 지반은 등고 평탄하며 공장 용지로 이용 중입니다.

5.4. 토지 관련 법규

* 일반공업지역

* 지구단위계획구역

* 중로2류(폭 15m~20m) (접합)

* 가축사육제한구역 (<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)

* 공공시설구역

* 산업시설구역 (<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>)

6. 권리분석

7.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2018.07.16. 접수된 농협은행 근저당권 (을1)

토지 등기부채권 총액: 2,785,015,353원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (한국토지주택공사)

* 소유권 이전 (농업회사법인유한회사하늘김치)

* 근저당: 농협은행, 하나은행 (다수)

* 가압류: 서울보증보험주식회사, 기술보증기금, 농업회사법인주식회사다원에프애스, 전북신용보증재단, 이정남, 전북은행

* 압류: 국민건강보험공단

* 임의경매: 하나은행, 농협은행

7.2. 등기부 현황 (건물)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (농업회사법인유한회사하늘김치)

* 근저당: 하나은행, 농협은행주식회사 (다수)

* 가압류: 서울보증보험주식회사, 기술보증기금, 농업회사법인주식회사다원에프애스, 전북신용보증재단, 이정남, 전북은행

* 임의경매: 하나은행, 농협은행

7.3. 임차인 현황

* 임차인: 농 *

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 유 *

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-28, 대항력: 있음

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-28, 대항력: 있음

* 임차인: 주 *

보증금: 300,000,000원, 차임: 800,000원, 전입일자: 2021-06-08, 대항력: 없음

* 임차인: 허

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-28, 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

7.4. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항). 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(유한회사제이케이푸드, 임필규, 허정순)이 존재하며, 이들의 보증금 및 계약 관계는 낙찰자가 인수해야 하는지 여부에 대한 상세 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 추가 확인 필요).

8. 상권분석

9.1. 지역 특성

본건은 국가식품클러스터 산업단지 내에 위치하여 관련 산업군의 집적 효과를 누릴 수 있는 입지입니다. 주변은 공장 및 공업용지 위주로 구성되어 있으며, 산업단지 외부로는 농촌 지대가 분포합니다.

9.2. 산업 단지 내 위치

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 산업시설구역으로 지정되어 있어, 공장 설립 및 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

10. 생활정보

11.1. 주변 편의시설

제공된 정보상으로는 특정 생활 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 산업단지 특성상 근무자를 위한 기본적인 편의시설은 존재할 수 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

12. 잠재적 리스크

13.1. 유치권 및 분쟁

* 2023년 3월 7일, 주식회사 삼보빛에너지로부터 공사대금 126,500,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었습니다.

* 채무자 겸 소유자인 농업회사법인 유한회사 하늘김치로부터 태양광 시설(공사대금 1,260,500,000원) 관련하여, 해당 시설은 채무자 겸 소유자의 것이고 남은 공사대금은 26,500,000원이라는 주장과 함께, 주식회사 삼보빛에너지의 유치권 신고가 사실과 다르다는 취지의 추가감정명령신청서가 제출되었습니다 (2026.6.15.).

* 제3자 임필규로부터 제시외 태양광 시설은 제3자 임필규의 소유이므로 매각에서 제외해야 한다는 감정평가보완명령신청서가 제출되었습니다 (2026.6.17.).

* 결론적으로, 제시외 태양광 시설은 소유권에 기한 법적 분쟁의 소지가 매우 높습니다.

13.2. 재매각 사유

본 건은 재매각으로 진행되었습니다. 이는 최초 입찰 과정이나 매각 후 권리 관계, 또는 기타 사유로 인해 정상적으로 진행되지 못했음을 시사합니다.

13.3. 제시외 물건 및 포함/제외 사항

* 일괄매각: 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

* 기계기구: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 7식과 감정평가서상 제시외 기계기구가 매각에 포함됩니다. 단, (3)변전설비-75KVA는 매각에서 제외됩니다.

* 이동식 컨테이너: 본 건 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

13.4. 특수물건 정보

중복병합사건, 유치권, 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각 등의 특수 사항이 다수 존재합니다.

13.5. 기타 위험 요소

* 대항력 있는 임차인 존재 (유한회사제이케이푸드, 임필규, 허정순).

* 태양광 시설에 대한 유치권 신고 및 소유권 분쟁 가능성.

14. 종합 의견

본 물건은 국가식품클러스터 산업단지 내에 위치한 대규모 공장으로, 규모와 잠재 가치는 높으나 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 유치권 신고와 더불어 태양광 설비의 소유권에 대한 첨예한 분쟁이 진행 중이며, 이는 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각 이력 등은 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해서만 그 위험성을 정확히 파악할 수 있습니다.

15. 투자 포인트

* 국가식품클러스터 산업단지라는 특수 입지 조건.

* 넓은 대지와 현대적인 시설을 갖춘 공장 건물.

* 유치권 및 소유권 분쟁 등 리스크 해소 시, 투자가치 상승 기대.

16. 예상 입찰가

본 물건은 유치권, 진행 중인 법적 분쟁, 대항력 있는 임차인 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어, 단순 감정가 대비 비율만으로 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다.

* 유치권 신고 금액: 126,500,000원 (삼보빛에너지)

* 분쟁 중인 태양광 시설 관련 금액: 26,500,000원 (채무자 주장) 또는 1,260,500,000원 (누락 금액 명시)

* 대항력 있는 임차인 보증금: 임필규, 허정순 (0원), 유한회사제이케이푸드 (10,000,000원). (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재됨)

위에서 언급된 분쟁 내용과 법적 다툼의 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 복잡한 특수 물건의 경우, 감정가의 50%~70% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본 건의 경우 분쟁의 진행 경과 및 결과에 따라 가격 편차가 매우 클 것으로 예상됩니다. 구체적인 입찰가 제시를 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 사실 확인, 관련 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.