나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27477 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 863-6 행복웨딩문화원 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)은 군산시 나운동 소재 "나운3동주민센터" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 은파호수공원, 아파트단지, 근랜생활시설, 호텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 기호1,2)이 속한 행복웨딩문화원 빌딩까지 차량출입이 원할하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 양호한 편임.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 중
3층 301호,
4층 401호호로서
외벽 : 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 내부 인테리어, 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호1) 예식장이나 장기간 공실상태임.
기호2) 음식점(연회장)이나 장기간 공실상태임.

설비내역

기호1,2) 공용위생설비, 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<863-6번지>
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35M-40M)(5)(접합), 소로2류(폭 8M-10M)(접합)이고 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임.

기타: (1) 기호1,2)은 결혼식장 및 연회장으로 건물전체가 장기간 영업을 중단한 상태임.
(2) 기호1)의 내부 인테리어는 파손된 상태인 부분이 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각임 (공유자우선매수권행사는 1회에 한함)
2. 현황조사 및 감정평가일 현재 장기간 영업을 중단한 '공실상태' 이며, 내부 인테리어가 파손된 상태인 부분이 있음
3. 한편 1회 최저매각가격은 경매개시결정 후 소유권 일부이전으로 인하여 지분매각으로 전환된 것을 감안한 것임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건 보고서는 군산지원 2024타경27477 (1) 사건에 대한 정보를 담고 있습니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 전북특별자치도 군산시 나운동 863-6 행복웨딩문화원 3층301호입니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 건축물대장 상으로는 제2종근린생활시설 및 문화 및 집회시설로 분류됩니다.

토지 면적은 239.19㎡ (약 72.35평)이며, 이 중 귀하가 경매받는 토지 지분은 119.59494999999998㎡ (약 36.18평)입니다.

건물 면적은 481.60㎡ (약 145.68평)이며, 건물 지분은 240.8㎡ (약 72.87평)입니다.

이는 해당 토지 및 건물의 절반 지분에 대한 매각임을 의미합니다.

1.3. 매각 정보

감정가는 696,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

주요 특이사항으로는 공유자우선매수신고, 공동담보, 그리고 지분 매각이라는 점입니다.

주의사항으로는 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한하여 가능하며, 현황 조사 및 감정평가일 현재 장기간 영업을 중단한 공실 상태이며 내부 인테리어가 일부 파손된 부분이 있다는 점입니다. 또한, 1회 최저매각가격은 경매 개시 결정 후 소유권 일부 이전으로 인해 지분 매각으로 전환된 것을 감안하여 책정되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 군산시 나운동 소재 "나운3동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 은파호수공원, 다수의 아파트 단지, 근린생활시설, 호텔 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

행복웨딩문화원 빌딩까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로

토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 35미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지(863-6번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35M-40M), 소로2류(폭 8M-10M)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2018년 10월 2일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 2,880,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(서울보증보험 주식회사 지분가압류, 군산시 지분압류, 중소기업은행 임의경매 등)은 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 약 2,906,399,988원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상에도 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

따라서, 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 물건이 위치한 나운동 지역은 군산시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나입니다.

주민센터와 인접하고 은파호수공원과 가까워 유동인구 및 외부 방문객의 접근성이 좋은 편입니다.

다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 충분한 지역입니다.

4.2. 현재 상태 및 잠재력

행복웨딩문화원이라는 명칭에서 알 수 있듯, 예식장 및 연회장으로 사용되었던 것으로 보입니다.

그러나 현재는 장기간 영업을 중단하고 공실 상태이며, 내부 인테리어 파손 등 상품성이 저하된 상태입니다.

이는 즉각적인 임대 또는 영업에 제약을 주지만, 반대로 대규모 리모델링 및 용도 변경을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 편의시설: 나운3동주민센터, 은파호수공원 등

* 교통: 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분에 대한 매각이므로, 공유자 우선매수권 행사가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 과정에 변수가 될 수 있습니다.

* 장기 공실 및 내부 파손: 현재 영업 중단 및 내부 인테리어 파손 상태로 인해 즉시 활용이 어렵습니다. 수리 및 재단장 비용, 그리고 새로운 임차인 또는 사용자를 확보하기 위한 시간과 노력이 필요할 것입니다.

* 활용도 및 전환 비용: 기존 웨딩홀/연회장 용도에서 다른 상업 시설로 변경 시, 업종 전환에 따른 추가적인 설비 투자 및 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 상업지 내 대로변에 위치하여 입지 자체는 우수하며, 권리 관계도 명확하여 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

그러나 현재 장기간의 공실 상태와 내부 인테리어 파손, 그리고 지분 매각이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

적절한 수리와 리모델링을 통해 잠재력을 발현시킨다면, 지역 상권 내에서 경쟁력 있는 공간으로 재탄생할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 나운동 지역의 대로변에 위치하여 향후 지역 발전 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 공실 및 파손 상태를 턴어라운드하여 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. (예: 병원, 학원, 물류센터, 대형 소매점 등)

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 현재 장기간 공실 및 내부 파손 상태임을 감안할 때, 단순 감정가에 입찰하기보다는 철저한 현장 조사와 함께 예상되는 수리 비용, 향후 활용 방안에 따른 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용, 예상 임대료 수입 등을 면밀히 분석하여 감정가의 70~80% 수준에서 경매 물건의 상태와 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 이는 보수적인 접근이며 개별적인 판단이 중요합니다.

혐오시설에 대한 별도 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.