나이스옥션 법원경매 전주 2024타경40439 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 OOOOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남측 인근에 위치하며
주위는 관공서, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 전주 시내외 제 방면으로 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕

이용상태

제1종 근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 엘리베이터시설, 소화전 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 상업용

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선 포장도로 있으며 동측으로 노폭 약 10미터 녹도있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 제1종지구단위계획구역(2017-02-28)(전주 만성 도시개발
사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(주거밀집
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경40439 (4)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6, 1층 104호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

용도: 제1종 근린생활시설 (현황 공실)

감정가: 659,000,000원

토지 면적: 37.90㎡ (약 11.47평)

건물 면적: 55.02㎡ (약 16.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 확인)

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 현황 공실

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 인근에 시내버스승강장이 있으며 전주 시내외 제 방면으로 차량통행이 원활함.

* 인접 도로상태: 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 있으며, 동측으로 노폭 약 10미터 녹도가 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2019-06-14 접수)

* 총 등기부채권액: 2,376,000,000원 (을1, 을2 근저당권 및 갑2 압류 포함)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 없음 (0원).

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 현황: 본건은 제2종일반주거지역 내 위치하며, 전주 만성 도시개발 사업 구역 내에 속함.

* 배후 수요: 전주지방법원, 아파트단지, 기타 관공서 등의 배후 수요가 예상됨.

* 인근 상권: 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 이루어지는 지역임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 전주지방법원, 전주만성초등학교, 전주성현유치원 등이 인근에 위치함. 아파트 단지가 밀집하여 주거 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 환경: 관공서와 주거, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 전반적으로 정비된 신도시 느낌을 줌.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 감정가를 크게 상회하는 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 채무 리스크는 없으나 채권 회수 과정에서 경쟁이 치열할 수 있음.

* 현황 공실: 현재 공실 상태로, 공실 위험 및 임대 수익 발생까지의 기간 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획 제한:

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 있을 수 있음.

* 전주성현유치원 인근으로 상대보호구역에 해당하여, 해당 구역 내 유치원 교육 환경 보호를 위한 건축 또는 업종 제한이 있을 수 있음.

* 쓰레기 처리 시설 관련 논의: 전주시 내에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등)의 이전 및 관리에 대한 논의가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 일부 지역에서는 방치된 차량 및 시설물로 인한 경미한 민원이 발생한 사례가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원과 아파트 단지가 인접한 대로변에 위치한 제1종 근린생활시설로서, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 가지고 있음. 그러나 감정가를 초과하는 높은 채무 총액과 현재 공실 상태는 입찰 시 신중한 고려가 필요한 부분임. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역에 해당하므로, 건축 및 업종 선택 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 전주지방법원 등 관공서와 대규모 아파트 단지가 인접하여 유동인구 및 잠재적 수요 확보에 유리함.

* 개발 지역 내 위치: 전주 만성 도시개발 사업 구역 내에 포함되어 지역 개발과 함께 가치 상승 가능성이 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 토지 사용에 대한 권리가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가 659,000,000원을 기준으로 하되, 현 공실 상태, 주변 시세, 권리관계, 토지이용계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 향후 공실 리스크 해소 및 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.