나이스옥션 법원경매 전주 2024타경40439 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 OOOOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남측 인근에 위치하며
주위는 관공서, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 전주 시내외 제 방면으로 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕

이용상태

제1종 근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 엘리베이터시설, 소화전 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 상업용

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선 포장도로 있으며 동측으로 노폭 약 10미터 녹도있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 제1종지구단위계획구역(2017-02-28)(전주 만성 도시개발
사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(주거밀집
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2024타경40439 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 659,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 관공서, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 만성지구는 전주혁신도시와 인접하며, 법조타운이 형성되어 있어 관련 업무시설 및 주거 수요가 풍부한 지역으로 분석됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전주 시내외 방면으로 차량 통행이 원활하며, 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 약 10미터 폭의 녹도가 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로, 제1종 지구단위계획구역(전주 만성 도시개발 사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m-12m) 및 중로 1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(전주성현유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약상 말소기준권리는 2019년 6월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존(주식회사 서흥개발) 외 다수의 근저당권, 압류, 임의경매가 등기되어 있으나, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 2,376,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현황 공실 상태입니다. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수할 임차인의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 전주지방법원 및 전주지방검찰청 인근의 법조타운 지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 만성지구는 최근 전주시의 지구단위계획 규제 완화로 대규모 금융 및 업무시설 유치가 가능해져 발전 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

4.2. 상권 특성

전주 만성지구는 전주혁신도시와 연계되어 개발되고 있으며, 법조타운을 중심으로 배후 주거 수요가 풍부합니다. 제1종 근린생활시설로서 지역 주민들의 편의를 제공하는 상권의 성격과 더불어, 주변의 관공서 및 업무시설 종사자들의 수요도 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 주거 단지와 관공서가 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (세부 내용은 추가 조사 필요)

5.2. 교육시설

주변에 전주성현유치원 등 교육시설이 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 비교적 잘 보호되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실

물건의 현재 상태가 공실로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 별도 등기 및 공동 담보

등기부등본 상 '별도등기' 및 '공동담보' 표기가 있으나, 이는 매각으로 소멸될 권리들로 판단됩니다. 다만, 등기부 외 다른 권리관계 존재 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 인근의 상업지역에 위치한 제1종 근린생활시설입니다. 주변 법조타운 및 대단지 아파트의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 현재 공실 상태이나 향후 임대 수요 확보 시 투자가치가 있습니다. 다만, 공실 기간 동안의 공실 리스크와 토지이용계획에 따른 일부 제한사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전주지방법원 및 법조타운 인접으로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 만성지구 개발 계획 및 규제 완화로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 구축.

* 근린상가로서 지역 주민 및 업무 종사자 대상 안정적 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 659,000,000원을 기준으로, 본 건의 입찰가는 시장 상황, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 임차인의 보증금이 없는 점(0원)을 고려할 때, 감정가를 기준으로 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 시장 상황과 공실 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 527,200,000원 ~ 593,100,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (※ 본 입찰가 산정은 일반적인 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가의 상세한 분석을 통해 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.