나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경420 [1] 부산광역시 강서구 구랑동 산45 임야 경매
매각기일: 2025-12-03
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경420 [1] 부산광역시 강서구 구랑동 산45 임야 경매
- 사건번호: 2024타경420
- 주소: 부산광역시 강서구 구랑동 산45
- 감정가: 446,517,400원
- 최저가: 26,897,000원
- 유찰 횟수: 9회
- 용도: 임야
부산서부지원 경매4계 2024타경420 | 소재지: 부산광역시 강서구 구랑동 산45 | 감정가: 446,517,400원 | 최저가: 26,897,000원 | 용도: 임야
1. 부산서부지원 2024타경420 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 부산서부지원 2024타경420 (1)
소재지: 부산광역시 강서구 구랑동 산45
용도: 임야
감정가: 446,517,400원
토지면적: 26,036.00㎡ (약 7,876평)
토지 지분율: 1301800 (전체 면적 중 일부 지분 매각)
건물면적: 0.00㎡
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 조OO
채무자: 조OO
채권자: 서OO
매각대상: 토지 일부 지분 매각
1.2. 입지조건
본건은 부산광역시 강서구 구랑동 소재 구랑공원 남서측 인근에 위치한 임야입니다.
주위 환경은 임야, 묘지, 농경지 등으로 형성된 시가지 주변 야산 지대로 이루어져 있습니다.
차량 접근은 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
토지 일부가 철도에 저촉되는 점은 특징적입니다.
해당 지역은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 철도보호지구 등에 해당하여 개발 행위에 제한이 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 지분 매각 물건으로, 공유자 중 한 명인 조무성 씨의 지분 1/2 전체가 매각 대상입니다.
토지 등기사항전부증명서상 한국철도시설공단의 구분지상권(철도 시설물 소유 목적)이 설정되어 있으며, 이는 토지의 입체적인 사용 범위를 제한합니다.
분묘기지권 성립 가능성이 언급되어 있으나, 분묘의 존부 여부는 불분명합니다.
공유자 우선매수신고 제도가 적용되며, 이에 대한 특별 매각조건이 명시되어 있습니다.
1.4. 상권분석
본건은 현재 임야 상태로 자연림이 형성되어 있어 직접적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미합니다.
주변이 임야, 묘지, 농경지로 이루어져 있어 전형적인 농림지역의 특성을 보이며, 개발이 제한된 구역입니다.
향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 별도의 상권 분석보다는 토지 자체의 가치 평가에 집중해야 합니다.
1.5. 생활정보
본건은 주거지나 생활 편의시설과는 거리가 있는 자연림 지역입니다.
가장 가까운 생활 편의시설이나 주거 밀집 지역은 차로 이동해야 하는 거리일 것으로 예상됩니다.
주변에 구랑공원이 있어 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.
임대 관계는 미상으로 파악됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
맹지: 지적도상 맹지이므로 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다.
철도 저촉: 토지 일부가 철도에 저촉되어 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.
구분지상권: 한국철도시설공단의 구분지상권 설정으로 인해 지하 및 지상 공간 활용에 제약이 있습니다.
분묘기지권: 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 복잡성을 더할 수 있습니다.
개발 제한: 개발제한구역(그린벨트) 및 공익용산지 등으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.
지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유물 분할 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.
차량 접근 불가: 차량 접근이 불가능하여 현장 답사 및 물건 활용에 불편함이 있을 수 있습니다.
주변 환경: 묘지, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.
본건 주변에 쓰레기 처리장, 하수 처리장 등 대표적인 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
부산광역시 강서구 구랑동에 위치한 본 건 임야는 토지 일부 지분 매각으로, 맹지, 철도 저촉, 구분지상권 설정, 분묘기지권 성립 가능성, 개발제한구역 지정 등 다수의 권리상 및 이용상 제약 요소를 안고 있습니다.
하지만, 이러한 제약에도 불구하고 감정가 대비 토지 면적, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하는 물건입니다.
공유자 우선매수 신고, 재매각 등의 절차적 특이사항도 존재합니다.
1.8. 투자 포인트
지분 매각을 통한 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 접근 가능성을 열어볼 수 있습니다.
감정평가액은 이러한 제약 사항들을 반영하여 산정되었을 가능성이 높으므로, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
자연림 상태로, 향후 산림 관련 개발이나 대규모 시설 부지로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
법원 정보
부산서부지원 경매4계