나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1126 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 25-37 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 소재하는 학진초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 인근 간선도로 대비 다소 저지의 사다리형 토지로서 기준시점 현재 주거나지이며 건축허가(2021-건축과-신축허가-50)된 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 현황 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육인적자원부)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
기준시점 현재 일단지로 건축허가(2021-건축과-신축허가-50)된 점, 2023.01.09일자로 착공신고된 점, 토지의 위치·형상 등을 고려하였을 때 일단지로 이용하는 것이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되어 일단지로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 주거나지 상태로, 지적도상 맹지임.
- 감정평가 당시(2024. 3. 14. 기준) 2필지 일단으로 하여 건축허가(2021-건축과-신축허가-50)된 점, 2023. 1. 9.자로 착공신고된 점, 토지의 위치 및 형상 등을 고려하여 일단지로 평가하였으며, 건축허가면적에서 제외된 부분은 도로 공제부분으로서 도로로서 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1126 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 25-37

용도: 대지

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 314.00㎡ (약 94.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 686,522,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 소재하며, 학진초등학교 서측 인근에 위치하고 있음. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 상태 및 형태

기준 시점 현재 나지(주거나지) 상태로, 2필지가 일단으로 평가되었음. 토지는 인근 간선도로 대비 다소 낮은 사다리형의 형상임.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 현황 도로와 접하고 있어 차량 및 보행 통행이 가능한 상태임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021-04-14 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을11)

등기부상 채권 총액: 740,000,000원 (엠씨아이대부주식회사 540,000,000원 + 주식회사꿈체크인투어 200,000,000원)

소유권 이전: 최갑민 (2021-04-14, 2023-04-14 신탁등기 말소)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 세부 내용 확인 필요)

경매 신청 채권자의 채권액은 458,489,660원임.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 등기부상 확인되지 않아, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차내역 없음.

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 주거 지역과 근린생활시설로 형성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 적합한 입지임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

학진초등학교가 서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지로서, 현황 도로에 의존해야 하는 상황임. 도로 사용에 대한 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있음.

6.2. 건축 허가 및 착공 관련 사항

건축 허가(2021-건축과-신축허가-50) 및 착공 신고(2023.1.9)가 된 상태이나, 감정평가 시 도로 공제 부분이 포함되어 평가되었음을 감안해야 함. 향후 건축 시 관련 법규 및 허가 조건을 면밀히 검토해야 함.

6.3. 기타 권리 사항 (지상권 등)

감정평가서 및 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 확인되지 않았음. 만약 지상권이 존속할 경우, 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있으므로 최우선적으로 확인해야 할 사항임.

6.4. 지역 환경 관련 고려사항

과거 엄궁동 일대는 산업단지 및 유수지(엄궁유수지)로 인한 환경 문제, 그리고 시설물(교정시설 등) 이전 계획에 대한 지역 주민들의 반발 등 지역 환경에 대한 고려가 필요한 사례가 있었음. 본 물건 주변의 환경적 요인에 대한 추가적인 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 위치한 대지로서, 건축 허가 및 착공 신고가 완료된 상태임. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 그리고 가장 중요하게도 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 그 상세 내용 미확인이라는 치명적인 리스크를 안고 있음. 만약 지상권 문제가 해결되지 않는다면 토지로서의 가치가 크게 하락할 수 있음. 감정가는 6억 8천여만 원 수준이나, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 도시 지역 내 입지

주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 입지로, 향후 개발 가능성이 있음.

8.2. 건축 허가 완료 상태

합법적인 건축 허가를 받은 상태로, 향후 건축 행위 추진 시 절차적 이점이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 지적도상 맹지이며, 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 향후 토지 이용에 대한 불확실성이 매우 큰 상황임. 또한, 건축 허가 시 도로 공제 부분이 있었던 점 등을 감안할 때, 감정가 686,522,000원 대비 상당한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근해야 함.

지상권 관련 권리 분석 및 해당 권리 소멸 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 하며, 이를 통해 최종적인 인수 부담을 확정한 후 입찰가를 산정해야 함. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 위에서 언급한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 감정가 대비 50~70% 수준에서 검토를 시작하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.