나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경102913 [1] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 13층1301호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경102913 [1] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 13층1301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매4계 2024타경102913 | 소재지: 부산광역시 사상구 가야대로378번길 1, 13층1301호 (주례동,팍스타운) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 163,660,000원 | 용도: 아파트

1. 부산서부지원 2024타경102913 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경102913 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 13층1301호

용도: 아파트 (등기부상 업무시설, 건축물대장상 공동주택(아파트))

감정가: 334,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: (OOOO

채무자: 주OOOOO

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 14.68㎡ (약 4.44평)

건물면적: 70.27㎡ (약 21.26평) (본 건물면적은 공급면적 기준일 수 있으며, 전용면적은 별도 확인 필요)

최고의 입지: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북측 인근 대로변에 위치.

단지: 팍스타운 1개동 총 29세대 (아파트, 근린생활시설, 오피스텔 혼합).

주변: 각종 근린생활시설, 공동주택, 점포 등이 형성되어 있어 주위 환경 양호.

교통: 시내버스 정류장 및 지하철역 도보 약 5분 거리로 교통사정 우수. 차량 출입 용이.

입지조건:

부산광역시 사상구 주례동 57-17번지 팍스타운 13층 1301호는 주례중학교 북측 인근 대로변에 자리 잡고 있습니다. 해당 물건이 속한 팍스타운 단지는 1개동 총 29세대로 구성되어 있으며, 아파트, 근린생활시설, 오피스텔이 복합된 건물입니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 공동주택, 점포 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 교통 측면에서는 시내버스 정류장 및 지하철역이 도보 약 5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 제반 출입도 용이하여 전반적인 교통 환경이 매우 우수하다고 평가됩니다.

권리분석:

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 기재되어 있어 용도 불일치 문제가 존재합니다. 입찰 전 반드시 해당 물건의 정확한 용도를 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.

주택도시보증공사(HUD)로부터 2025년 8월 25일자로 임차인(장현진)이 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 현 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고, 임대차 보증금에 대한 반환 청구를 제한하겠다는 의미로 해석됩니다. 따라서 매수인에게 임차인의 대항력으로 인한 추가적인 보증금 부담이 발생할 가능성은 낮다고 판단되나, HUD의 실제 변제 내용 및 절차는 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

상권분석:

본건이 위치한 주례동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 팍스타운 건물 자체 내에도 근린생활시설 및 오피스텔이 포함되어 있어 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대로변에 위치하여 유동인구가 많으며, 인근에 주례중학교가 있어 학생 및 교직원 등 고정 수요 또한 확보될 수 있습니다. 사상구는 부산의 주요 산업 단지 및 교통의 요충지로서, 지역 경제 활성화와 더불어 꾸준한 주거 수요가 유지될 것으로 예상됩니다.

생활정보:

생활 편의시설로는 주변에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재할 것으로 보이며, 이는 현장 방문 또는 지도 검색을 통해 보다 상세히 파악할 수 있습니다. 교육 시설로는 본건 북측 인근에 주례중학교가 위치하고 있으며, 인근 초등학교 및 고등학교에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다. 교통 환경은 지하철역(도보 5분) 및 다양한 시내버스 노선을 통해 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

잠재적 리스크:

1. 건물 용도 불일치: 등기부상 업무시설, 건축물대장상 아파트로의 용도 차이는 향후 재산권 행사나 건축물 관련 규제 적용 시 문제가 될 소지가 있습니다. 관련 법규 및 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

2. 임대차 현황 미확인: 감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 임대 관계 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 점유자, 임대차 계약 조건(보증금, 월세, 계약 기간 등)에 대한 정확한 파악이 필수적이며, 경매 진행 시 명확한 확인이 필요합니다.

3. HUD 확약서 해석: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 제한하는 확약서를 제출하였으나, HUD의 실제 변제 범위와 미변제 잔액 발생 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 확약 내용 자체는 매수자에게 유리한 측면이 강합니다.)

4. 복합 건물 특성: 아파트 외에 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 건물로, 공동주택으로서의 일반적인 관리 규약 외에 다른 용도와의 형평성이나 공용 부분에 대한 관리 문제 등을 고려해야 할 수 있습니다.

5. 혐오시설 유무: 주변 시설 검색 결과, 본건과 인접한 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

종합 의견:

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 팍스타운 내 아파트로, 주례중학교 북측 인근 대로변이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 자체는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 환경 또한 편리한 편입니다.

주요 쟁점 사항으로는 등기부와 건축물대장상 건물 용도 불일치, 그리고 임대차 현황에 대한 불확실성이 있으나, 주택도시보증공사(HUD)의 대항력 포기 확약서는 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높습니다.

정확한 건물 용도 확인과 임대차 내역에 대한 철저한 사전 조사가 선행된다면, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있는 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 뛰어난 입지: 대로변, 역세권(도보 5분), 학세권(주례중학교 인접)으로 미래 가치 상승 기대.

2. 신축급 건물: 2018년 사용 승인으로 관리 상태 양호 예상.

3. 편리한 교통망: 지하철 및 버스 이용 편리, 차량 접근 용이.

4. 유리한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 확약으로 매수인 리스크 감소.

5. 지역 개발 잠재력: 사상구 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 인한 투자 가치 상승 가능성.

법원 정보

부산서부지원 경매4계