나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110818 [1] 부산광역시 사하구 하단동 500-1 디에스하우스 에이동 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단중학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상10층 건물 내 제8층 제801호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석마감 및 미장스톤마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 소화경보설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지세는 인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 준주거지역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화재보호법>
(2-5) : 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화재보호법>
(6) : 준주거지역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화재보호법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공동주택(도시형생활주택)
-특별매각조건, 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건 주소: 부산광역시 사하구 하단동 500-1, 디에스하우스 에이동 8층801호

건물명: 디에스하우스

건축년도: 2016년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕, 지상 10층 건물

용도: 도시형생활주택

1.2. 토지 정보

토지 면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중

1.3. 건물 정보

건물 면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경110818 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 189,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 현OOOOOOOO

매수보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 재매각 물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 선순위 임차권이 있습니다. 말소기준권리는 현대카드의 가압류(2022.11.22.)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이성미

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 10월 21일

배당신고일자: 2024년 03월 20일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 소견

등기부등본 상 을구 5번 주택임차권(이성미, 160,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 보증금은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근 부산 사하구 하단동 지역의 유사 도시형생활주택(다세대) 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 동일한 건물인 "디에스하우스"(500-1번지) 내 46.69㎡ 면적의 물건이 160,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2020년 준공된 "크라운9" 건물(604-9번지) 내 46.01㎡ 면적의 물건은 2026년 3월 144,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 디에스하우스 (500-1): 2026년 3월, 46.69㎡, 160,000,000원

* 크라운9 (604-9): 2026년 3월, 46.01㎡, 144,000,000원

4.3. 시세 분석

본건은 면적 49.37㎡로, 동일 건물인 디에스하우스의 최근 거래 사례(46.69㎡, 160,000,000원)와 비교할 때 유사한 시세 수준으로 판단됩니다. 이를 바탕으로 현 시세는 약 169,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. (49.37㎡ / 46.69㎡ * 160,000,000원)

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비, 화재 탐지 설비, 소화 경보 설비, 소화기 설비 및 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

하단중학교 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 160,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이성미 씨의 보증금 미회수 시 매수인이 인수해야 할 위험입니다.

6.2. 재매각 이력

본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취소 사유가 있었음을 시사합니다. 일반적으로 권리관계나 현황에 복잡한 문제가 있을 가능성이 높습니다.

6.3. 특별 매각 조건

매수보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있어, 법원에서 본건의 특수성을 고려하고 있음을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 디에스하우스 내 도시형생활주택으로, 주변 환경 및 교통이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당이 부족할 경우 해당 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담이 있습니다. 또한 재매각 이력과 20%의 매수보증금은 이러한 위험 요소를 더욱 부각시킵니다.

8. 투자 포인트

* 최근 동일 건물 내 시세 거래가 확인되어 시세 파악이 용이합니다.

* 하단동 일대의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치합니다.

* 잠재적으로 높은 위험을 감수한다면, 시세 대비 저가 매수를 노려볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 189,000,000원이나, 동일 건물(디에스하우스)의 최근 거래가(46.69㎡ 기준) 160,000,000원을 시세 기준으로 삼을 수 있습니다. 여기에 더해, 160,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점, 그리고 재매각 이력을 고려할 때 상당한 위험 프리미엄을 반영해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 물건명세서상 배당이 부족할 경우 임차보증금을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 본 정보의 해석에 따라 실제 인수해야 할 금액이 달라질 수 있습니다.

만약 인수 보증금이 0원이 아니며 실제 160,000,000원을 인수해야 한다면, 시세 169,000,000원에서 인수 금액 160,000,000원을 제외한 9,000,000원 수준 이하에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 계산의 기준으로 삼고, 시세 169,000,000원에서 위험 요소를 고려한 할인율(약 10~15%)을 적용하여 145,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 법원의 최저매각가격 및 본건의 실제 권리관계 확정을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건은 고위험-고수익 투자 대상이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.