나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3016 [1] 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 101동 OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단교차로 남측 인근에 위치하는 아람빌리지
101동 11층 1101호이며 주변은 역세권 상가지대로서 각종 상가 및 오피스텔, 아파트 등
으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 하단역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층으로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 타워주차설비, 공동현관문, 도시가스설비,
난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이며 업무시설 및 제2종근린생활시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 약10m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건, 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 617-4 소재 아람빌리지 101동 11층 1101호에 위치한 오피스텔입니다.

본건은 2016년 4월 7일에 사용승인된 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층에 해당합니다.

총 99세대로 구성된 오피스텔이며, 본 물건은 업무시설 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.78㎡ (약 1.14평)

건물 면적 (전용면적): 25.23㎡ (약 7.63평)

토지 및 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3016 (1)

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 내용 없음)

특별매각조건: 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단교차로 남측 인근에 위치합니다. 주변은 지하철 하단역 역세권 상가지대로서 각종 상가, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.

내벽: 벽지, 타일 마감 등.

창호: 새시창호.

2.4. 부지 이용상태

본건이 속한 토지는 정방형의 토지이며, 업무시설 및 제2종근린생활시설의 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 약 10m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다. 토지 이용계획상 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부 현황을 보면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 후, 2019년 1월 23일 접수된 김영기 외 1명에 의한 2,000,000,000원의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 서부산세무서장의 압류, 채권자 김태희(경매 신청인)의 강제경매, 국민건강보험공단의 압류 등이 등기되었으며, 이들 권리 역시 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2019년 1월 23일 접수된 김영기외 1명의 가압류 (금2,000,000,000원) 입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김태희

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2018-12-28

확정일자: 2018-12-28

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약 및 채권 총액

집합건물 등기부상 채권 총액은 2,000,000,000원 입니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 김태희는 대항력이 있으나, 배당신고를 완료하였고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 하단동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 대규모 복합 쇼핑몰인 아트몰링 하단점 및 노브랜드 부산아트몰링점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이로 인해 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 성장 가능성

하단동은 지속적인 도시 개발과 교통망 확충(사상-하단선 등) 계획으로 인해 상권의 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 또한, 주변 지역의 주거 환경 개선 및 신규 주거 단지 개발이 진행됨에 따라 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 대규모 쇼핑몰, 마트 (노브랜드 등), 병원, 은행 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 하단초등학교, 두송중학교, 혜광고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 편의

급수, 배수, 위생, 승강기, 공동현관, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 오피스텔 생활 편의 시설이 구비되어 있습니다. 타워 주차 설비도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 '재매각' 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취하되었음을 의미합니다. 또한, '특별매각조건'으로 매수보증금을 최저매각가격의 20%를 납부해야 하는 점에 유의해야 합니다.

6.2. 재매각 사유 분석

재매각의 구체적인 사유는 명시되어 있지 않으나, 통상적으로 입찰자 부족, 높은 희망 가격, 또는 명도 저항 등의 복합적인 요인에 의해 발생합니다. 따라서 본 물건 또한 잠재적인 명도 관련 이슈가 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 임차인 권리 분석

임차인 김태희는 대항력 있는 임차인이나, 보증금 85,000,000원에 대한 배당신고를 완료하였고, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 명도 지연의 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 하단동에 위치하며, 지하철역이 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에 풍부한 상업 및 생활 편의시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가가 현재 시장가와 부합하거나 약간 보수적인 수준으로 평가되어 있어, 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 특별 매각 조건(보증금 20%)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 하단역 역세권, 중심 상업지구 인접으로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 등 대중교통 접근성 탁월.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용 용이.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 투자 매력도 높음.

* 향후 가치 상승 잠재력: 하단 지역 개발 호재 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(25.23㎡) 및 층수(11층)의 오피스텔은 2026년 4월 28일 86,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가 79,000,000원과 비교했을 때, 시장가는 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 재매각 물건이고 명도 관련 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 79,000,000원.

최근 실거래가 (유사 면적, 15층): 86,000,000원.

최근 실거래가 (유사 면적, 12층): 65,000,000원 (22.44㎡ 기준, 약 73,000,000원 환산 시).

종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 시세는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 내외로 추정됩니다.

잠재적 리스크(재매각, 명도) 및 특별매각조건(보증금 20%)을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 108% 수준인 80,000,000원 ~ 85,000,000원 을 제안합니다.

입찰 시에는 명도 가능성 및 제반 권리 관계를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.