나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106151 [1] 부산광역시 사하구 하단동 OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 하단역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 2층 201호로서,
(사용승인일 : 2021.01.22)
외 벽: 몰탈위페인팅 및 인조석붙임 마감 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 하이샷시 창 임.

이용상태

공동주택(주거용 오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약10미터, 북동측으로 약4미터 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

집합건축물 대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이나 주변탐문 결과 현황 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 확인되니 경매진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경106151 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박현무)

보고서 작성일: 2026년 3월 9일

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11 2층201호

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2021년 1월 22일

이용상태: 공동주택(주거용 오피스텔)으로 이용 중 (공부상 용도는 업무시설)

감정가: 116,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.8170044936632204㎡ (약 0.85평)

건물면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

건물지분: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 약 10미터, 북동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권이전(신탁말소), 근저당권, 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 근저당권 (채권최고액 100,000,000원)

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권 및 강제경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박현무

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 28일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 6월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 매수인에게 임차인의 보증금 반환 의무가 승계되지 않습니다. 다만, 임차인은 대항력이 있으므로 명도 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

건물이 2021년에 준공되어 비교적 신축이며, 하단역 인근의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 유동인구가 꾸준한 편입니다.

4.2. 주변 시세 (매매)

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물(하단드리움) 내 유사 면적 오피스텔의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 18일 거래: 17.37㎡, 56,000,000원 (㎡당 약 3,224,000원)

* 2024년 7월 10일 거래: 20.35㎡, 90,000,000원 (㎡당 약 4,423,000원)

* 2024년 7월 2일 거래: 18.98㎡, 90,000,000원 (㎡당 약 4,742,000원)

본건의 감정가는 116,000,000원(18.68㎡, ㎡당 약 6,210,000원)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 2025년 3월 거래 가격은 2024년 7월 거래 가격보다 크게 하락한 양상을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

하단초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금 인수 의무는 없으나 명도 과정에서 시간이 소요되거나 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 재산세 부과, 대출, 매매 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 반영 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 그리고 감정가가 실제 거래 시세보다 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 하단역 인근으로 역세권의 가치를 누릴 수 있습니다.

* 임차인의 보증금을 인수하지 않아 명확한 수익률 계산이 가능합니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없으며, 인근 실거래가 및 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(116,000,000원)보다 낮은 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가(최고 90,000,000원) 및 임차인의 보증금(65,000,000원) 등을 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 이는 예상가이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 유동적으로 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.