나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107185 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 478-5 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107185 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 478-5 전 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2024타경107185 | 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 478-5 | 감정가: 28,896,000원 | 최저가: 28,896,000원 | 용도: 전

1. 부산서부지원 2024타경107185 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경107185 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 478-5

용도: 전 (현재 현황은 제시외건물 부지(대)로 이용중)

감정가: 28,896,000원

토지면적: 86.00㎡ (약 26.02평)

토지 지분율: 8600 (전체 지분으로 보임)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

건물 제시외면적: 63.60㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '제시외건물 부지(대)'로 이용 중임. 제시외 건물은 매각에서 제외하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격임.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가, 대티고개 북측 인근에 위치하고 있습니다. 북동측 가까운 거리에 삼육부산병원이 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 북서측으로는 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 다소 제한적이나, 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 토지 자체에 대한 소유권은 명확합니다. 다만, '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 중대한 인수 또는 부담이 될 수 있습니다. '재매각' 결정이 내려진 것은 이전 매각 절차에 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 주거 및 농경지가 혼합된 형태로, 직접적인 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 북측 인근에 삼육부산병원이 있어 의료 관련 수요는 존재합니다. 본건의 입지가 주요 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 상업적 가치보다는 주거 또는 개발 잠재력에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

인근에 삼육부산병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 시내버스정류장이 근거리에 있어 부산 시내 각지로의 이동이 가능합니다. 주거 환경은 조용하고 한적한 편으로 분석되나, 직접 거주 시에는 주변 편의시설 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 공부상 지목이 '전'이기 때문에, 낙찰자는 해당 토지를 취득하기 위해 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 또한, 매각에서 제외된 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 향후 토지 이용에 심각한 제약을 야기할 수 있으며, 이는 감정평가액 산정에도 영향을 미친 것으로 보입니다. 재매각 사유도 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 서구에 위치한 토지 매물로, 현재는 공부상 지목인 '전'과 달리 제시외 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되지만, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 농지취득자격증명 발급도 필수적입니다. 이러한 복합적인 권리관계와 법적 제약을 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 토지의 투자 가치는 향후 법정지상권 문제 해결 가능성 및 지목 변경(전->대) 가능성과 함께 평가되어야 합니다. 만약 법정지상권 문제가 원만히 해결되고, 개발 행위 허가 등을 통해 전을 대지로 전환할 수 있다면, 주거지 또는 소규모 개발 부지로의 잠재력을 가질 수 있습니다. 그러나 현재로서는 제시외 건물로 인한 제약과 농지법규 적용이 매우 중요한 고려사항이므로, 전문가와 상의 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

1.9. 주변 시설 확인

부산광역시 서구 서대신동2가 478-5 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 산림과 인접한 경사지에 위치하며, 단독주택 및 농경지가 혼재된 자연 취락 지구의 특성을 가지고 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계